易宪容：房地产市值65万亿美元 不是财富高是风险

　　据报道，中国房地产总市值达65万亿美元，美国、欧盟和日本房地产总市值只有60万亿美元。不过，这个数据的准确度如何，市场还在质疑中，但是有一点是毫无疑问的。即中国从1998年以来到2018年，已经经历一个人类历史上前所未有的造房运动。这场造房运动时间持续之长20年之久，规模之大，价格上涨之快是也前所未有的。

　　只要看两个简单的数据，就知道国内房地产市场是如何增长的。比如中国的商品房销售面积1998年1.22亿平方米，到了2017年为16.9亿平方米;2017年中国商品销售面积是1998年的14倍。商品房销售总金额1998年是2513亿元，到了2017年为13.4万亿元，2017年是1998年的53倍以上。而且这种情况在2018年还在进行，中国的房地产市场还在创历史记录。这几个数据说明什么，中国的房地产市场是以价格推动持续了20年的增长和繁荣。其房子的总市值达到65万亿美元或450万亿人民币并非多少奇怪的事情。

　　不过，不同的人对这个信息的理解是不一样的。证券报纸记者看到这个数据所获得的信息是，第一，中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元;第二，中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。其得出的结论是中国的房价贵，股价便宜。但实际上，如果从经济上的逻辑及市场的逻辑来说，中国住房的总市值达65万亿美元，高于美国、欧盟及日本的住房总市值之和，而中国股市的总市值不到住房总市值的十分之一，是根本上推导不出这样的结论。这有点张冠李戴之嫌。

　　因为，尽管一般来说股市是实体经济的晴雨表，这主要是指成熟的股市而言，如果一个国家股市的不成熟，股市的总价值根本就没有反映实体经济的基本面，更何况一个国家上市公司占整个国家公司的比例会有很大不同。有些国家上市公司所占的比重会高一些，另一国家上市公司所占的比重会小一些。当然更为重要的是，股票市场的价格机制、运行方式及价格基础与房地产市场的价格机制、运行的机制及价格基础有非常大的不同，及住房是两栖产品(既住房可是投资品也可是消费品)和住房是不可贸易产品。两者相比较意义不是太大。

　　所以，住房市场总价值很高本来是一个中性的概念，它根本就不存在多少好和坏的问题。中国住房总市值如此之高，是好是坏，是财富还是泡沫，是社会财富的增长还是社会财富的毁灭，就得看住房是投资品还是消费品，就得看是什么因素把住房的总市值推高的。

　　我们先来看一下汇率问题。也正是这个期间，2005年7月人民币汇率制度改革，到2015年8月又一次人民币汇率制度改革。在此10年时间里，人民币对美元的汇率升值了35%以上，人民币对全球其他货币的加权汇率或实质性汇率升值了52%以上，所以在此期间，人民币转换成美元，中国的GDP总量及住房的总市值也能够轻易地上升，而且不用多增加一个单元的产品及付出多一份的劳动，完全是汇率变化的结果。

　　再来看一下，新中国成立以来广义货币M2的增长情况。1949-2008年广义货币增量为47.5万亿元，2009-2012年达50万亿，2013-2017年5年达到70万亿元。中国银行(3.62 +0.28%,诊股)信贷增长，1978年总额为191亿元，1998年为11490亿，到2017年为13.84万亿元。1998年是1978年的60倍，2017年是1978年和1998年的725倍和12倍。2018年1-9月增加13.3万亿，同样多增2万亿。住房按揭贷款从1998年开始进入居民的视野，房地产销售及GDP也随之出现快速增长，特别是在2003年之后，更加十分明显。社会融资规模余额2002年底14.9万亿元，2017年底达到了174.64万亿元，增幅为11.7倍。2018年8月底居民消费贷款余额达36万亿。也就是说，这20年中国的住房价格上涨及住房总市值推高，基本上是银行信贷推动的结果。当大量的银行信贷涌入房地产市场，而住房又是不动产或不可贸易产品，那么购买住房先入者及房地产开发商要推升各个城市的房价是轻而易举的事情。再加上各地方政府也有推升房价的强烈欲望。当全国各地的房价都由银行信贷全面推升时，那么中国住房的总市值自然全面上升了。

　　由于中国的住房价格完全是由银行信贷推升，由于房价上升完全是银行信贷加杠杆的结果，由于近20年的时间里中国住房投资者能够通过银行信贷购买住房无风险套利，及在中国居民以上中购买住房赚利早就成了一种信仰或宗教，那么中国的房地产市场早就成了一个投资炒作为主导的市场，早就成了一个完全的投资品市场。

　　在这样的一个市场，再来讨论房价收入比、房价租金比及房价高低已经意义不大了。因为，炒作住房能够赚钱早就是成了国人一种信仰，也成了国人的一种行动指南，成为一种普遍社会文化。在这种情况下，想让国人不炒作住房是根本不可能的事情。这也就是为何许多大贪污手中也持有大量的住房把它作财富的象征的现象十分普遍。这时整个国家的住房价格一定会冲到天上去，而且事实上早就冲到天上去了，房地产泡沫有多大根本上就不用多说了。正是这个意义上，中国65万亿美元的住房总市值，并非代表社会财富增长多快，而是意味着中国经济、中国金融市场、中国银行的风险有多高，当前中国经济中的许多问题，根源就在于这里。这就是65万亿美元住房总市值的重大意义。

（来源：金融界）