易宪容：国内楼市拐点的标志是房价上涨预期逆转

　　这个星期讲国内房地产市场最多的论题是楼市的拐点出现，国内房地产市场由卖方市场转化为买方市场。国外的投资银行野村证券的报告是这样说，国内不少财经媒体也是这样说。他们认为国内房地产市场出现拐点的理由是，不少城市的住房销售面积急剧下降，有些城市甚至出现销售面积下降了40%。另一理由是国内房地产市场企业融资需求大增，特别是大的房地产企业都在采取不同的方式增加融资。

　　如果以这两种理由来论证国内房地产市场出现的拐点，不仅其理由根本上就不充分，反之是适得其反。因为，从国内房地产市场整个情况来看，1-10月份，商品房销售面积在东部及东北增幅在下降，而且降到了今年以来最低点，但还是在增长。不这这种讨论根本就没有讨论房价问题。即1-10月份住房销售面积在东部及东北地区的增幅是在下降，特别是一线城市下降得更快。但是住房销售金额1-10月份则增长了15%，在西部及中部地区其增长幅度甚至达到20%以上。这就意味着全国各城市的房价还在普遍上涨，甚至于有些城市房价还会上涨得很快。

　　当住房的销售面积出现下降，甚至于急剧下降，而住房的销售金额则在快速增长，房价仍然在上涨。这不仅意味着中国的房地产市场仍然是以投资为主导的市场。只有住房是投资品，在销售面积大量减少时，其价格还会上涨，因为房地产市场价格上涨预期并没有改变。如果住房是消费品，房地产市场是以消费为主导市场，住房销售量急剧下降，其价格也会随之调整，房价会随着住房的供求关系变化而变化。既然当前的房地产市场仍然是以投机炒作为主导的市场，房价上涨预期没有改变，那么国内房地产市场的拐点根本无从谈起，基本上是一种臆想，与现实的市场相去甚远。

　　还有国内房地产企业融资需求大增，特别是大的房地产企业都采取不同的方式增加融资，这更不能证明国内房地产市场出现拐点。房地产作为一个资金密集型行业，作为一种金融高杠杆行业，有效的融资是保证房地产企业得以生存与发展，得以繁荣的最为关键的环节。当前国内房地产企业加大融资的力度，特别是加大通过不同的渠道的融资力度，这既说明了金融监管当局对房地产市场的风险仍然密切关注，不愿意让房地产行业信贷过度扩张导致房地产泡沫继续吹大，对房地产市场的融资有所限制。另一方面也意味着房地产企业前期的销售大好，应该加大融资的力度来增加投资。同时，也意味着国内房地产企业仍然看好未来中国的房地产市场，因此增加融资加大对房地产投入。可以说，就这两个方面而言，无论是从哪一个方面来说，都不意味着国内房地产市场出现拐点，反之，房地产企业增加融资只能意味着国内房地产市场繁荣还在继续。

　　国内的房地产市场出现拐点最为重要的标志应该是房地产市场价格上涨预期完全逆转。如果这种情况没有出现，要说什么国内房地产市场出现拐点只能是笑掉大牙了。因为，只有全国性的房价上涨预期逆转，不仅意味着国内房地产市场出现全国性的价格下跌，而且也意味着国内房地产市场性质在逐渐地由以投资炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场，意味着全国各城市的房地产市场价格回归理性，而不是个别城市房价出现下跌。如果这两种情况没有出现，也就说明了国内房地产市场没有出现拐点。

　　特别是对于以投机炒作为主导的市场来说，如果房地产市场出现拐点，或作为投资品的住房价格由牛市转变为熊市，那么其价格下跌幅度不是什么零点一，零点二等，而是价格在短期内出现下降的幅度20%以上。10月份，香港的房地产市场开始出现转向的迹象，上个星期一周内香港的楼价指数下跌了1.28%，两年半下跌幅度最大，但香港媒体也没有说香港楼市出现了拐点。而当前国内房地产市场全国绝大多数城市的房价都是在上涨，也没有哪个城市的房价下跌幅度有香港这样高，人家当前香港的楼市都没有认为出现拐点，那么中国房地产市场又有哪里来的拐点呢?

（来源：金融界）