易宪容：中国“317新政”房地产政策调控的效果

　　北京房地产“317新政”是中国这一波楼市调控主要标志，已经两年过去了，其效果如何?不同的人，使用不同的数据，所得出的结论是不一样的。但有一个基本的共识就是，在一系列的政府行政性房地产调控政策出台之后，2017年3月之前的房地产疯狂上涨价格基本上稳定了下来，或有人所说的北京房价预期开始稳定，和国内投资者开始在不断地退出市场。不过，这只是一种表面的现象，实际效果如何我们还得进行更为深入的分析。先以北京为例。

　　一是北京市场楼市调控的一项重要政策就是住房销售模式重大转变。限价房、限竞房、公共产权住房成了这次楼市调控后住房市场的主力。比如2018年6月以来，大量“限竞房”上市售卖，一些地块在出让时规定了70/90政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。根据北京市住建委提供的数据显示，2018年，全市新建商品住房供应8.46万套，较2017年翻了一番。其中，限房价项目和共有产权住房项目分别上市2.4万套、2.6万套。相比“翻了一番”的新建商品房供应量，2018年，新建商品住房网签4.1万套，较上一年增加约26%，成交增长略显不足。政府这样人为控制价格的房地产销售模式，即房价限制在一个价格点位上，因为周边的二手房价格变化或下跌不能低于这个点位，希望能够起到一石三鸟之用，即满足北京市居民住房购买，也可增加住房供应量和保证GDP增长，更重要的是让房价稳定在政府所希望的水平上。但实际上，住房供给是增长了，以人为的方式来控制房价，可能让整个房地产市场价格机制完全扭曲，没有价格机制的市场根本上就不存在房地产市场。

　　二是根据我爱我家(6.97 -0.57%,诊股)市场研究院的数据，“317新政”实施首年，北京全市二手房均价下调，首年降幅约为18%。新政第二年，房价基本保持稳定，目前均价水平与2018年3月基本持平，保持稳定。房价在2018年上半年曾出现小幅上涨，下半年小幅回落，到目前处于价格比较稳定的状态。而贝壳研究院的数据显示，2017年“317新政”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。对于这些房地产中介所统计的数据，其权威性如何不得不在下面分析。

　　三是“317新政”出台至今已有两年。两年来，根据中原地产的统计，截至3月14日，北京新房成交50643套，比新政出台前两年的(2015年3月18日至2017年3月17日，下同)92281套，下降了48.5%。再从房价表现上看，2019年2月份北京二手房均价为每平方米59898元，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%。按照这些数据，北京市的“317新政”调控效果显著，不仅住房成交量大跌或腰斩，而且二手房的价格也下跌了10%以上。

　　对于上述两组数据，与国家统计局所公布历年的数据差别较大。房地产中介机构这些数据不知道是如何计算出来的，其权威性当然值质疑。因为，一个很简单的道理，如果“317新政”让北京市二手房的房价下跌18%，不仅住房投机炒作者早就会退出市场，而且北京房地产市场价格上涨预期肯定会全面逆转，但是这种情况并没有发生。同样，如果北京“317新政”两年房价下跌了11.3%，北京市的住房投机炒作者也会完全退出市场，房地产市场价格上涨预期也地完全逆转，但这种情况没有发生，政府一直肯定北京市的房价是稳定的。

　　当然，从国家统计局70个大中城市的房价变化数据来看，房地产中介机构所统计的情况并没有发生。从国家统计局公布的数据来看，2018年2月份，北京市的新房价格环比下跌了零点三，同比也是下跌零点三;二手房价格环比下跌了零点五，同比下跌了四点六。2019年2月份，北京市的新房价格环比下跌了零点二，同比也是上涨二点九;二手房价格环比上涨零点二，同比下跌了零点七。也就是说，根据国家统计局的数据，经过两年的房地产政策调控，北京市的房价，新房的价格同比上涨二点六，二手房的价格同比下跌五点三，而不是上面所说的第一年二手房价下跌了18%或两年来二手房的价格下跌11.3%。而从北京市房地产市场情况来看，国家统计局的数据不仅更为权威，而且更符合市场实际。

　　还有，上面所报道的说二手房的价格从高点下跌了11.3%，其实意义不大。因为，这个高点有可能不是成交价，而是卖者或房地产中介机构所报出来的价格。更重要的是这个高点是前面把价格炒到天上去的时候的价格，以此来确定房价的上涨下跌更是失去了意义。因为，在这个高点之前，房价疯狂上涨到天上去了。比如，如果以2015年底为基数，到2018年2月份，北京新房的价格上涨了34.7%，二手房的价格上涨了46.7%。同样以2015年底为基数，到2019年2月份，北京新房的价格上涨了38.6%，二手房的价格上涨了45.6%。也就是说，早几年北京市的房价涨得这样高，无论是新房，还是二手房都是如此，“317新政”调控政策出台后北京的新房价格同比上涨二点六，二手房的价格同比只是下跌五点三，这样些微的调整，只能说明北京房价在政策出台后没有变化，仍然在高房价上徘徊，即使认可上面所说的二手房价的下跌11.3%，也不及前面上涨46.7%的四分之一。比如说，2019年2月份北京二手房均价为每平方米59898元。如果这个住房价格以房价收入比来衡量，对北京市的绝大多数居民来说，应该是天方夜谭的事情(即2017年北京市居民年收入为101599元，如果家庭父母收入购买一套100平方米的住房，需要近600万元，这个家庭房价收入比达到30，也就是说，北京市房价处于极高的水平上)。北京市房地产调控两年，要让房价回归理性只能是猴年马月的事情。

　　“317新政”房地产调控政策出台后，房价变化是这样，其销售量下跌，以高点来比较更是没有多少意义。因为，作为一种以投资炒作为主导的房地产市场，再加上银行金融杠杆推动，在房价疯狂上涨，其交易量立即会快速上涨，这就如早几个星期中国的股市一样。但是一旦这种房价疯狂上涨停止时，并采取各种行政性调控政策时，其交易量迅速下跌则是十分正常。也正是因为“317新政”房地产调控政策出台之后，房价则停留在那个高点徘徊，而住房交易量急剧下降，正好说明了这是一个完全投机炒作的住房市场。否则，如果住房是一个以消费为主导的市场，那么它肯定会随着交易量快速下降而让房价随之向下调整。但是在北京市“317新政”之后，房地产市场并没有出现这种情况。

　　当一个城市的出台如此之多的房地产调控政策，或历史上最严厉的房地产调控政策，但却无法让这个市场回归到十九大报告所要求的“房子用来住的，而不是用来炒作的”市场定位上来，也没有改变房地产市场的性质，那么要说这些调控政策有多少效果，对绝大多数中低收入者有利，基本上是谈不上。所以，目前北京市政府希望增加保障性住房供给来解决这些问题，这样做是会好一点，但可能还是杯水车薪。因为，住房市场的问题只能通过市场的价格机制才能有效果。否则香港的住房市场公共住房比重占50%以上，但居民面临的基本居住问题仍然是很严重。而香港还只是一个只有700多万人口富裕的城市，对于中国14亿人口来说，能够保障性住房能够解决的人口毕竟是少数。

　　可以说，“317新政”对北京市房地产市场影响最大的可能是商住房。两年来，遭受打击最大、跌幅最大的是商住房。据中原地产统计数据显示，房地产调控两年来，商住房实际签约量仅有9000套，比此前下降了91%。也就是说，“317新政”房地产调控政策基本上把这类市场打得扒在地上。不过，这是小众市场，对绝大多数人影响不大。所以，对于北京“317新政”有一定的效果，但由于行政性调控政策用得过多，房地产调控的经济杠杆没有真正落实，比如用税收政策把投资及消费在事前、事中及事后严格区分，放开土地市场加快住房租赁市场的发展，重新厘清房地产市场发展模式等都是大有空间的。这些政策是把北京房地产市场带向持续稳定发展的重要方面。可以说，北京市的情况是这样，上海、深圳，及二线热点城市房地产市场情况也差不多。至于广州，及其他二线城市，房地产调控政策出台之后，基本上处于量价齐升的态势。比如，西安、三亚、南宁等城市量价齐升更是疯狂。

　　可以看到，中国的这一轮的房地产政策调控是从2016年开始。2016年政府不仅提出了“只住不炒”房地产市场发展的基本原则，而且之后各地方政府也推出了许多不同的行政性的房地产调控政策，但是这些房地产调控政策只是先把一线城市及二线热点城市疯狂上涨房价遏制住，但随着各地方政府出台的房地产行政性调控政策越来越多，这种一线城市房价上涨的疯狂或房价上涨趋势很快向全国各地蔓延。从一线城市，到二线城市、三线城市，最后到四线及以下的城市。也就是说，国内房地产市场调控3年，中国各城市的房价几乎都上涨了一遍。

　　而且这种房价的上涨还在继续。2019年2月份，全国70个大中城市数据表明，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.0%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.1%，而三线以下城市的房价上涨幅度可能会比这还要大，实际房价上涨的幅度肯定要比这种上涨要夸张许多。因为中央政府要地方政府稳房价，哪个地方政府官员敢用乌纱帽来违背?所以，地方政府都把当地的房价控制在中央政府要求的范围内。正因为，几年来的房地产调控，中国各地城市的房价普遍上涨了一遍，中国的住房面积及住房销售金额增长也一直在创历史记录。尽管2018年没有早几年那样夸张，但是住房销售金额增长速度仍然高15%以上。中国房地产市场这样的格局，即房价还在上涨(如果房地产市场价格不上涨，房地产市场马上出问题)，住房销售还在创历史记录，这是政府愿意看到的，也是要达到目标。如果中国的房地产市场价格下跌，那么全国的房地产泡沫、土地财政、地方政府债务风险、GDP增长等所有的一切问题都会暴露出来。这就是这几年房地产市场调控的效果。

　　但是，这样的房价持续上涨20年能够持续吗?这不仅会让已经有30多万亿元的住房按揭贷款居民债务加重，也会全面阻碍中国农村居民城市化的进程，及全面提高城市企业的营运成本、劳动力用工成本，增加中国金融体系的风险。如何平衡这些问题，就得看中国政府智慧了。

（来源：金融界）