中原:深圳3月二手住宅 购房者争抢入市 成交猛增

3.6.3成交特点及活跃板块

本月龙岗区成交结构表现比较稳定，仍然为2房和3房户型成交占据主力地位，但相比上月，本月成交户型中大户型比例有所上涨，3房和4房及以上户型物业成交占比上升，1房和2房户型物业成交占比有所下降。其中3房户型物业成交占比为43.63%，4房及以上户型物业成交占比为20.81%，相比2月份，成交占比分别上升4.03和12.89个百分点，1房和2房户型物业成交占比分别为2.33%和33.23%，相比2月份分别下降13.51和3.4个百分点，市场成交特点开始有向大户型物业倾斜的趋势。成交客户特点方面，该区与南山区表现一致，龙岗区本月自住客户比例出现上升，而纯投资客户和自住兼投资客户比例出现下降，其中自住客成交比例为84.87%，相比2月份上升4.29个百分点，纯投资客成交比例为8.92%，自住兼投资客户比例为6.21%，相比2月份分别下滑2.73和1.56个百分点；本月按揭比例为62.18%。本月该区域成交比较活跃的有桂芳园板块、中海怡翠板块和坂田板块，三个板块成交套数已占到全区成交套数的52.68%，集中度出现上升，除此之外，本月龙岗区成交比较活跃的板块还有欧景城板块和坂雪岗板块。

四 后市展望 

2010年伊始，国务院办公厅便出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，央行两度提高商业银行存款准备金率0.5个百分点，国土资源部公布2010年七大工作重点，提出提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套型住宅用地，开展出让合同专项清理，加大闲置土地处置力度，开展对囤地炒地等违规行为的专项整治，各地也都在“两会”之前出台楼市调控政策，上海市从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨；南京市将土地出让金的首付比例将严格提高至50%；北京市提出加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上；广东省提出增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范。可以发现，上述政策主要都集中在遏制开发商对新房市场的控制力度，使得其减少囤地，增加市场供应，对于市场需求，尤其是投资性购房需求的控制较少。

3月份楼市的逐渐热闹，更多的是由于购房者开始对短期市场走势出现普遍上涨的判断，自住客和投资保值型的投资客开始竞相入市，这也使得本次的回暖表现为三级市场开始回暖，再逐渐传导至新房市场，刚性需求逐渐入市，带动投资客也开始出手投资保值。预计4月份，在买涨不买跌的购买理念下，会促使自住客和投资性客户不断追涨入市，纵使国家出台比较严厉的调控政策，传导到楼市成交量和成交价格的变化尚需要一定的时间，因此下月指数表现上涨具有非常大的可能性。

4.1成交量

根据深圳中原CCAI成交数据的统计，本月全市成交二手房181.95万㎡，环比2月上涨467.42%，同比上涨15.70%。从上面的数据可以看出，本月全市二手房成交量的上升非常迅猛，一方面是由于2月成交量异常低迷，使得环比计算基数较小，从而计算出的成交量上涨幅度惊人，另一方面从具体数值来看，本月成交量已处于历史高位。目前一方面由于成交量的大幅飙升，放盘客不急于出手，市场已开始出现盘源紧缺的情况，另一方面由于成交价格的快速上升已经对一部分刚性需求客户产生排挤效应，受此影响，预期4月份成交量难以再现3月份的环比增幅，但在需求旺盛的市场环境下，下月成交量也值得可期，至少难现大幅下跌。

4.2成交价格

在成交价格方面，3月份在成交量推涨的情况下，成交价格现6.50%的上涨，从3月份市场放盘情况了解到，各楼盘的放盘价至少出现了5-10万的上涨，而且业主态度强硬，具有较少的议价空间，以如此的发展趋势可以预见，在4月份，由于业主普遍的上涨预期，加上成交量飙升所产生的盘源紧张，都会使业主不断提高放盘价格，减少议价空间，如此将推高4月份的成交价格。