龙光财报“都挺好”背后：一时好不如一直好，盈利质量是核心

　　2018年，在"房住不炒"的口号下，调控政策层层加码，坐实史上最严调控，外部环境也波诡云谲，一时间内房股似乎乌云密布，但龙光却逆势发力，继续稳步前行，实现跨周期发展，表现出极强的战略定力和韧性。我们不禁思考：龙光做对了什么？或许只有穿透数据寻找龙光的底层代码，才能解码龙光的成功之道。

　　而回顾二十多年龙光的发展历程和战略变更，可以总结出一个特点，那就是：专心专注。

　　注意力是一种稀缺资源。正如一句格言所说，你一生中大部分的精力应该全部只放在一件事情上。把这一件事情做到极致，胜过你把一万件事做的平庸。其实，于个人如此，于企业亦然。

　　成功的企业都是相似的，失败的企业各有各的失败。同在深圳的华为正处于风口浪尖上，创始人任正非先生在接受BBC专访时被问及是什么造就了华为的成功，他表示是因为专注，如果当初自己选择的是养猪一定是养猪大王，选择做豆腐也一定是豆腐大王。

　　首先，龙光地产专注于房地产开发，尤其是住宅开发。这种专注的力量，加上时间的沉淀，让龙光培养了超乎常人的房地产市场认知能力和把控能力，形成了一套体系化的跨周期识别方法论，善于精确把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

　　比如在2007年独具慧眼地买入惠州龙光城项目，平均地价仅300元/平米，毛利率超过60%；而在2014年-2016年上半年，深圳楼价急速上升前，前瞻性地布局四个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率40%；而在2016年下半年开始，避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。

　　这使得龙光始终保持低成本扩充土储的重要核心竞争力，没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块。如，龙光在2018年获取的东莞长安项目、珠海金湾、佛山平洲项目地价均低于周边20-30%。

　　从财报披露来看，2018年，龙光地产合约销售均价为每平方米16008元。而截至2018年底，其平均土地储备成本约为每平方米3900元，较2017年有所下降。龙光的平均土地成本占销售均价仅为24%，低于行业平均水平，为未来保持高盈利奠定基础。

　　其中2018年，龙光地产通过公开招拍挂方式在深圳、珠海、佛山等城市新增项目32个，新增土地总建筑面积约747万平方米，新增土地储备平均成本仅仅约为3788元/平方米。

　　其次，龙光的专注还表现在聚焦于高投入产出比的区域和城市，以深耕粤港澳大湾区为主，没有去投资缺乏市场需求的三四五线城市，现有项目都是在有人口、产业、消费支撑的位置。

　　例如，2018年，龙光通过城市更新方式获得多个项目，其中主要在深圳、珠海、佛山等城市。目前，龙光地产拥有城市更新类项目货值约2500亿元，也基本分布在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。