龙光财报“都挺好”背后：一时好不如一直好，盈利质量是核心

　　在业绩公布之后，著名国际投资银行瑞士银行(UBS)发布最新研究报告认为，龙光地产的城市更新业务货值高达2500亿元，2019年有望孵化深圳侨城东，深圳蛇口自贸区和惠州大亚湾工业区三个项目，对应货值为700亿元。瑞银预计集团未来每年都可新孵化300亿元以上的城市更新项目，目前集团股价估值尚未完全反映集团城市更新项目资产价值及集团的长期盈利能力，价值低估。

　　城市更新项目占用资金少，利润率高，部分项目实行了快速转化，已经成为龙光未来新的利润增长点和价值富矿。如，2018年龙光珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目，从收购到成功孵化仅用时不到1年半时间，货值约200亿元。

　　相对于公开招拍挂，城市更新项目更多是用小钱撬动大资源，投入少而利润高。目前，房企城市更新项目毛利润通常可达40%，项目平均净利润率可达15%至20%，项目价值十分巨大。有投行在2018年中报分析过龙光旧改项目的价值，货值约2000亿，当时股价仅8块多港元，当时还没有项目孵化供应，投资者重视不足。但2018年下半年两个项目孵化后，价值显现，龙光地产股价至今上涨了40%。

　　但龙光地产在城市更新领域的项目价值并未被市场全面认知，随着旧改项目陆续进入市场，这部分价值会真正爆发出来。可以简单测算，仅以现有2500亿城市更新货值，净利润率在15至20%，对应2019年城市更新项目就能为未来业绩贡献约105-140亿净利润，之后5-6年每年也能贡献45-60亿净利润。

　　根据TradingComps数据显示，房地产行业的PE中值为10.52倍，但截至3月28日收盘，龙光地产的PE仅为7.4倍，2019预期PE仅为5.6，公司估值仍具有很大吸引力，龙光股价行情或仅是个开始。

　　巴菲特曾所过“人生就像滚雪球，重要的是要找到很湿的雪和很长的坡”，改革开放以来，中国的国运正处于一个剧烈的上升周期，无数优秀企业和企业家如雨后春笋般涌现。而粤港澳大湾区应运而生，又构筑了一条长长的跑道，必将再造一批伟大企业。站在这个时点，当务之急是抱紧龙光这颗“高增长、低估值”的成长型雪球。