黄金剩女远远超过黄金剩男,驱动房价上涨;完善的房价体系应该是双轨制,即市场管商品房,越高越好,政府管保障房,越低越好……
知名独立经济学者金岩石就大家关心的房价问题,提出了自己的一些独特见解。
剩女多的城市消费水平高
“当我在飞机上看到新闻说厦门相亲女的多于男的一倍,我就知道这个城市的房价一定会上涨。”在对人口流动的观察中,金岩石得出了一套“黄金剩女经济学”。
何谓黄金剩女?29岁以上,硕士以上,未婚女;与之对应的是黄金剩男,即32岁以上,硕士以上,未婚男。
根据统计,实际上,黄金剩男会远远多于黄金剩女,但这个社会为什么不讨论剩男的问题?这是因为剩男憋不住,他会走出城市,把村姑带进乡镇。金男出城,而金女宁可被剩,也不愿下嫁。
“剩女多的城市,经济才有活力。”金岩石表示,剩女是社会进步的标志,“剩女”率与城市化率成正比。剩女在都市圈中流动,驱动消费升级。财富越多的地方“剩女”率越高,消费水平也越高。
在中国,房地产投资定律就是“中心”
什么是合理房价?相信这是大多数人都想得到答案的问题。
目前很多人熟悉的公式主要有三种,一是由收入决定,10年到15年的合理收入是房价的标准;也有人用租金回报率决定,认为合理房价应该是15年到20年的租金回报率;还有就是成本决定,成本加上10%利润。
如果用这三个标准来衡量中心城市的房价,得出的结论只有一个,那就是房价至少要跌50%,甚至80%。但是为什么房价持续上涨呢?
“决定房价的不是收入,也不是成本,而是单位空间的人口财富比。”金岩石解释说,房价的本质是城市空间的溢价,将伴随着人口流动和财富积聚而形成。
如何衡量城市的合理房价?金岩石提出了一个“均价天价比”的概念。他通过对全球几个金融中心城市的观察,大概得出了一个均价天价比:1:5。也就是说,用这个概念看北京四环,如果有5万到6万的均价,也就意味着天价25万到30万即将出现。
他认为,在中国,房地产的价值投资定律就是一个词“中心”,即“中心城市”、“城市中心”、“中心城市的城市中心”。
楼市调控应坚持“双轨制”
近年来,政府在楼市调控上频频出手,但成效并不理想,也让国人颇有微词。怎样的调控才是正确的方向?
在金岩石看来,现代城市楼市调控的基本准则应该是双轨制:市场管商品房,越高越好;政府管保障房,越低越好。