深圳中原二级市场副总玉家雄年度报告暨业绩总结

深圳中原二级市场常务副总经理玉家雄：

大家都说2009深圳的房地产市场是非常好，大好的一年，究竟好到什么程度？还有在这样的市场情况底下，深圳中原二级市场作得怎么样，接下来我跟大家回顾一下，分享一下。

首先看一下2009年在二级市场整体的情况，我们看三个维度，第一个供应，我们发现比2008年同比的供应减少15%，但是成交量同比增加59%，价格同比上涨20%。接下来我会逐一跟大家详细看一下一些数据。

首先看一下供应，其实我们在最近的几年，我们研究中心的同事，分别从两个不同的维度看整体的供应，首先我们看一下批准预售，我们发现2009全市的商品批售该462万平方米，创新低。另外有不少的开发商和楼盘在政府允许的情况下，批准预售的面积不马上推出，我们研究了推盘量。我们发现2009年，全市共有469万平方米住宅退出，同比之减少15.3%，也是创了多年来的新低。

但是我们发现，当市场好的时候，这两个数据是比较接近的，但是我们发现2008年有一些不寻常的情况，当年的批准预售大概有640多万平方米，但是预售量只有500多万平方米，但是09年这些数据比较接近，证明市场回复到比较好的情况。

看一下各个区域的分布。我们发现深圳六个行政区里面，批准预售面积只有一个区罗湖区，占整个市场是小的部分，不足以影响到整个市场，整体来说，下降了30%。至于推售面积方面，同比增加的有两个区，分别是罗湖和南山。但是我们发现，福田跟盐田这两个区减少的程度也是比较厉害。

另外一方面，我们看得到，整体的供应还是依照过去几年的规律，南山、宝安以及龙岗三个行政区还是占主导，这三个区的总体供应量在2009年代超过整体供应的80%。然后我们看一下整体的供应结构，我们发现2009年推出的楼盘当中，90平米以下的户型占了59%，所占的比例与2008年基本持平。至于144平方米以上的户型占的比例大概是25%，比08年上升了25%。另外我们发现09年供应的特点，别墅的供应接近有2300套，比08年增加了86%。从这三个数据可以看，我们所说的泛豪宅形式增多，特别是集中在类别墅的产品，总体的供应上涨比较厉害。

至于成交方面，又是什么样的情况呢？我们发现09年全市的成交住宅大概有650万平方米，同比增加了59%，但是我们发现有一些楼盘在年内从预售转变为现楼销售，好像星河丹堤、兰溪谷，政府公布的没有包括这一部分，属于加上这一部分，新房的销售量大概970万平方米，也是创了几年的新高。

我们看一下供求比，因为这个数据可能相对市场来讲有一定的意义，因为证明了市场是供不应求，还是供过于求。我们发现09年深圳住宅的供求比是0.72：1，首次跌落了0.8%以下，供应慢慢不了需求。08年我们发现供求比达到1.35：1，是多年来的最高值，供应大大大于需求。09年我们发现整体的销售，上半年也是消化了08年的存量。