深圳中原二级市场副总玉家雄年度报告暨业绩总结

我们看一下整体的销售量，每个月成交的走势，我们发现这个得到，08年一直比较低迷，到最后两个月，有比较形式的反弹。至于09年，也是分开两个部分看，我们发现上半年的消化量明显大于下半年，所以主要的原因，一个是供应的问题，另外一方面，09年的上半年消化了不少08年的存量，但是由于供应量持续地不足，所以09年下半年的成交，虽然市场依然热闹，但是它的消化量还是冲不上一个新的高峰。我们发现两年以来，平均每个月的销售量大概是44万平方米，那么在09年，绝大部分的月份都是超过这个平均数的。09年的平均每个月的消化量已经去到55万平方米左右。 

看完整体市场之后，我们看一下分区的情况。我们发现09年，各个区域的成交量都是有所上升，其中上升程度比较厉害的分别是罗湖和南山两个关内的区域，都是翻了一番。至于上升比较少的是福田区，这个最主要的原因，也是由于它的供应的却比较少。另外我们发现福田的供需矛盾是最紧张的，我们看到供求比是0.24：1，这个是比较不正常的情况。但是我们也发现，在那么多的区域里面，其他的区域供求比大概都是围绕在0.8：1这个比例。

最后值得一提的就是盐田这个地方，因为我们发现六个行政区里面，新盘的销售量大部分都超过80%，唯独盐田区只有47%点多，最主要的原因，这个地区的供应结构还是集中在度假型的物业及还有别墅的物业，形成新盘销售量率比其他区域低。

看销售的结构，推出的楼盘当中，90平方米以下的户型销售率达到86%，90平米以上的销售率大概77%，别墅整体的销售率是83%，证明深圳房地产市场经过这么多年的发展，开发商在产品的地位应该说达到比较成熟，所以设计的单位基本上满足市场的需求。

看完成交之后，我们再看一下现在各个区存量的情况，截止到09年12月底，全市一手住宅的忖量大概有120万平方米，按照09年月均34万成交量来说，这个存量只能应付两个多月的时间，的确是比较紧张的。现在六个行政区来说，存量比较多的，我相信大家可能都意识得到，可能是龙岗区，大概是50万平方米左右，其次是南山跟宝安，大概都是25万到27万左右，跟供应的情况是比较类似的。这三个区都是占了整体市场比较大的份额。

看完成交之后，最后看一下均价。09年全市的住宅均价达到15143元/平方米，同比上涨19.6%，08年的房价总高处回落，而09年代走是从低点回升，如果我们拿08年全年的数据跟09年的数据相比，我们会发现上涨的幅度只有大概20%，跟大家想象可能会有比较大的区别。因为我们大部分看得到，很多的楼盘价格在一年之内上涨幅度可能围绕在百分之四五十左右。假如我们把全年的数据拆开，分成一个季度一个季度分析，从季度的均价看，09年的涨势比较明显，四季度均价比第一个季度上涨了84.5%，这个是一个相当夸张的升幅，远远超过07、08年的均价。到第四季度，突破两万心理关口。

下面我们分区看一下情况。09年价格涨幅最大的是福田，其次是罗湖，不过因为这两个区的成交量比较少，均价对整体的影响是比较小的，那么09年福田高档楼盘的销售，好像龙园这些产品的均价比较高，所以上涨的幅度是比较明显的。

我们除了看完每个区的整体全年的均价跟08年相比之外，我们也可以看得到一跟四季度均价的相比，我们会发现由于不同时段供应的产品的结构不一样，可能会出现一些比较扭曲的结果，举个例子，好像罗湖一样，我们发现第四个季度比第一个季度的均价上涨13.7%左右，最主要的原因，一季度和四季度的供应结构产生比较大的区别，出现了这种情况。但是其他的区域供应比较多，比较大的时候，我们发现这个影响相对比较小，整体四季度比一季度还是有百分之七八十的升幅。

下面看一下全年的价格走势，我们发现12月份，很多的楼盘以一个创新高的价格入市之后，均价已经去到22000多的水平，比2月份全年最低的月份上涨的幅度更超过100%。刚才已经跟大家回顾过整个深圳的一手市场的全年的市场情况，接下来我会跟大家分享一下，深圳中原在二级市场这一方面的业绩。

首先是销售套数，我们全年比08年增加36.3%，销售面积增加43.8%，而销售金额增加了79.3%，至于佣金的收入，我们翻了一番。从整个二级市场的业绩情况，我们可以概括我们全年的营业情况。第一，首先这几个指标都创了历史的新高，第二市场占有率继续保持领先的优势，第三，是我们在豪宅市场占据了一个垄断性的优势。