戴德梁行：9月深圳房价攀升成交回落 大户型当道

土地市场升温

进入传统的"金九"时节，深圳土地市场明显升温，共有3块居住用地成交，总建筑面积达31.12万平方米。此次成交的居住用地均集中在宝安区，是近年来深圳少有的高品质地块。9月10日出让的宝安尖岗山A122-0332地块，占地面积2.3万平方米，建筑面积2.8万平方米，容积率仅1.2，吸引了招商华侨城、金地等品牌开发商参与竞争，最终以深圳历年来最贵的"高价地"价格5.3亿元成交，楼面地价高达18874元/平方米，远远超过市场普遍预期。

而9月25日出让的观澜横坑水库片区A909-0137和A909-0138地块，是目前为止深圳今年最大的净地出让，两块居住用地总占地面积15.7万平方米，建筑面积28.3万平方米，容积率1.8，最终以楼面地价8617元/平方米出让，成为观澜片区新的"高价地"。此前，城建、招商、和黄等品牌开发商已强势进驻，为该片区带来了澜园、观湖园等高品质楼盘，未来该片区将成为低密度产品的开发热点之一。

进入09年以来，房地产市场的迅速回暖大大增强了房地产开发企业拿地的信心，土地市场的活跃也表明了开发商看好房地产市场的发展。

供应大幅增加以大户型为主

各楼盘为迎接"金九银十"销售旺季的到来，全市的推盘量大幅增加，9月商品住宅批准预售面积达68.8万平方米，环比增加201%，批准预售套数7571套，环比上升265%。9月批售的产品中，近7成产品是大户型，公园大地、万科清林径、中粮澜山花园、熙龙湾二期、曦城、水榭山花园等大户型产品集中推出，而在小户型方面，花样年花郡、太古城花园等供应量也较大。

在分区供应方面，关外依然是主力，宝安区以18.8万平方米的供应量居首位，熙龙湾二期、花样年花郡家园、中粮澜山等6个楼盘共带来了1787套房源。龙岗区的供应量也达到10.5万平方米，第五园、景和园、君悦龙庭等5个楼盘共推出了1105套房源。关内新增房源则主要集中在南山区，该区新增供应达19.8万平方米，居全市次席，其中仅首地容御项目就批售了10.8万平方米；福田和罗湖土地已经较为稀缺，分别只有2个和1个楼盘供应市场；盐田区批售两个项目，共7.3万平方米，其中金山碧海项目规模稍大，共有728套中小户型可供选择。

旺季不旺成交继续回落

9月属于传统的销售旺季，但由于今年以来深圳房价上涨较快，目前已经超过了07年高位水平，致使部分买家进入观望的状态，供应量虽然大幅增加，但全市新建商品住宅成交量却继续回落，成交面积33.4万平方米，环比下降13%，成交套数3222套，环比减少22%(见表1)。而全市二手房的成交则仍保持微幅上升走势，9月二手住宅成交面积116.46万平方米，环比上涨4.37%，成交套数12944套，环比上涨4.02%。

在各区成交中，除宝安区和福田区成交量环比上涨外，其他各区均出现不同程度的下降。关外两区的成交量占全市近7成，其中宝安区高端项目如熙龙湾、曦城、龙岸花园等的热销，推动该区以13.10万平方米的成交量越居全市首位，环比上升9.17%；而龙岗区成交量为9.60万平方米，环比下降20.66%，成交较热的楼盘有第五园、茗萃园、君越龙庭、景和园等。关内的福田区成交量为1.21万平方米，大户型项目如四季山水以及部分写字楼项目的商务公寓热销，推动该区成交量环比大幅增加163.04%，成为关内唯一环比上升的区域；而关内成交量最大的南山区，成交仅6.76万平方米，环比下降25.47%，罗湖区和盐田区成交量亦环比分别下降了38.37%和53.72%。

从成交的情况上看，大户型产品及别墅类豪宅产品较为畅销，改善性需求的购买力依然旺盛；而在成交较好的小户型项目如太古城(南区)、花郡等，由于其地理位置较好，面积小，总价低，且带非毛坯修，对首次置业者及投资客均有较大的吸引力。