深圳二手房成交创四年新高 龙岗成交超万套居第一

　　01 二手市场

　　2024年深圳二手市场重回市场主导地位，但整体依然维持量升价跌走势。从成交量看，2024年二手住宅成交54487套，增长66.6%，成交量创近4年新高，占总成交比重升至59%。从价格上看，2024年深圳二手价格继续维持下行走势，但四季度出现止跌回稳态势。2024年深圳政策频繁力度空前，在限购、限售、税费等方面都有优化调整，吸引刚需及改善型客户入市。但成交量的上涨往往持续性不足，很快出现回落，政策效果不及预期。至“929新政”出台，叠加9月央行表态降息降准，以及大规模的经济刺激，市场信心显著提升，预期出现明显改善，成交量快速增长，且政策效应持续，整个四季度二手市场活跃。四季度二手价格方面也罕见止跌回稳，连续三个月小幅回升。

　　二手住宅成交量分析

　　二手成交创四年新高

　　2024年深圳二手住宅成交54487套，同比增长66.3%；成交面积为520.8万平，同比增长66.0%，连续两年增长超5成。2024年二手住宅成交量为近四年新高，特别是四季度，月均成交超7000套，超过繁荣线水平。

　　从月度看，前三季度二手住宅成交整体保持平稳，四季度在金融政策及调控政策的双重刺激下大幅上涨。2月春节前深圳限购松绑，深户无需社保，非深户社保五改三。自3月开始，受节前限购放松及后续政策预期强烈影响，成交明显活跃起来。4月政策效应减弱，成交下滑。5月深圳再次松绑限购，分区优化限购。加上5月央行降首付、降利率，成交大幅上升，市场步入前三季度最高峰。后续市场逐步回落，进入9月后跌入低谷。至929新政，叠加中央大规模经济刺激利好，市场信心显著提振，预期明显改善，成交快速反弹，一二手成交均成倍增长。12月二手住宅过户8282套，创近51个月新高。

　　龙岗成交超万套

　　从各区成交量来看，龙岗成交量位居第一位，成交套数为12802套，占全市成交的23.5%，为唯一成交过万套的区域。福田第二，成交9813套，同比增长51.2%，占全市成交的18.0%。南山位居第三，成交9014套，同比增长61.8%，占全市成交的16.5%。各区成交皆大幅上升，其中，大鹏、光明、坪山增幅居前，大鹏同比增长144.0%，增幅位居第一。

　　二手成交结构分析

　　低价段成交占比上升

　　从成交价段来看，350万-500万价段是成交主力，成交套数占比为20.4%；其次为250万-350万价段，成交占比18.9%。

　　从占比变化来看，受价格持续下行影响，低价段成交占比上升，而中高价段成交占比下滑。分价段看，150万-250万、250-350万价段成交占比明显上升，分别上升3.5%、3.6%。而350万-500万价段成交占比大幅下滑，下滑5.0%。

　　二手套均总价连续两年下滑

　　2024年二手房套均总价为680万/套，连续两年下滑，主要原因是2024年二手价格继续下行。

　　改善需求提升

　　从成交面积段来看，90平以下刚需户型成交占比下滑，而90平以上户型成交提升，反映市场刚需虽然仍是主导，但改善需求提升。60-90平是成交最热的户型，占比为39.3%，较去年下滑3.3%。45平以下住房成交占比9.1%，下滑1.1%。而90-144平成交占比28.6%，上升3.4%；144以上的户型成交占比15.1%，上升1.3%。

　　3房户型成交占比上升至39.6%

　　从户型来看，3房成交位居首位，占比达到39.6%，上升1.1%。从占比变化来看，1房户型成交占比下滑，占比11.2%，下滑2.1%。3房户型成交占比上升1.4%。

　　区域市场分析

　　01龙岗区

　　龙岗成交套数超万套 居各区首位

　　2024年龙岗是全市成交量最高的区域，成交套数为12802套，同比增长72.0%，是唯一一个成交套数过万的区。其中上半年成交4937套，同比增长37.3%；下半年成交7865套，同比增长104.6%，下半年市场活跃，成交升幅明显。龙岗成交量稳居第一位，但同比增幅仅高于罗湖、福田、南山、龙华，在东部区域增幅位居倒数第一。市场大幅回暖，龙岗区基数大，加上热度不及西部，增幅相对靠后。

　　从月度走势图来看，受政策刺激及传统小阳春利好，3月开始市场开始活跃，5月政策再次落地，市场热度攀升至上半年最高，随后政策效应减弱，成交逐步下降。929新政刺激叠加央行降息降准，市场快速反弹，四季度成交持续保持高位，12月龙岗二手住宅过户1829套，为年内最高。从成交占比来看，3月龙岗区成交占比达24.0%，为上半年最高。7月开始逐月上升，10月成交占比升至25.9%，为全年最高。

　　龙岗成交均价走势

　　龙岗成交套数排行榜

　　02宝安区

　　宝安成交增幅位居各区第四

　　2024年宝安二手住宅成交套数落后于龙岗、福田、南山、罗湖，位居各区第五。宝安区全年成交7041套，同比增长84.8%，增幅仅次于大鹏、坪山、光明，位居第四，在中西部各区中增幅仅次于光明。但大鹏、坪山、光明二手成交基数低，波动相对也大，宝安是二手成交活跃区域中增幅最高的。主要原因在于宝安是全市热点区域，市场快速反弹下，受刚需、改善客户青睐。2024年上半年宝安成交2642套，同比增长46.3%；下半年成交4399套，同比上升119.4%。

　　从月度走势图来看，春节后二手成交逐步上升，7月宝安二手住宅成交达到591套，为前三季度最高，随后连续下滑，至9月降至374套，为2月以后最低，市场也陷入低谷。四季度受929新政以及央行政策利好影响，成交量快速回升，市场成交始终维持在高位，12月宝安二手成交1121套，为全年最高。从成交占比来看，春节后宝安成交占比逐步走高，至5月达到12.9%，随后保持平稳。自10月开始，占比又明显回升，11月宝安成交占比升至14.1%，为全年最高水平。

　　宝安成交均价走势

　　宝安成交套数排行榜

　　03罗湖区

　　罗湖成交增幅仅高于福田

　　2024年罗湖二手住宅成交套数为7732套，同比增长57.2%，增幅仅高于福田，位居各区倒数第二。其中，上半年罗湖区成交3236套，同比上升32.2%；下半年成交4496套，同比上升81.9%。罗湖区作为老城区，成交相对稳定，变动幅度相对较小。

　　从月度走势图来看，4月罗湖二手住宅成交655套，为上半年最高。8月、9月市场活跃度明显下滑，成交也持续下降。四季度受政策刺激及中央降息降准政策利好影响，成交大幅度反弹，12月罗湖二手住宅成交1078套，为近45个月首次突破1000套。从成交占比看，成交占比在3月达到最高，为16.0%，随后逐步下降，至年底成交占比降至13.0%，为全年最低。

　　罗湖成交均价走势

　　罗湖成交套数排行榜

　　04福田区

　　福田成交量位居各区第二  但增幅各区最低

　　2024年福田二手住宅成交套数为9813套，仅次于龙岗区，位居第二；成交套数同比增长51.2%，增幅为各区最低。其中，上半年成交4038套，同比增长21.7%；下半年成交5775套，同比上升81.9%。作为传统核心区域，福田二手成交相对稳定，市场快速回暖下，增幅不如其他区域。

　　从月度走势图来看，2月福田区成交仅364套，为全年最低。节后市场相对稳定，7月福田二手住宅成交898套，为前三季度最高。四季度市场持续活跃，12月成交1424套，创近52个月新高。从成交占比来看，成交占比在2月达到最高，为20.4%；11月成交占比仅15.5%，为各月最低。

　　福田成交价格走势

　　福田成交套数排行榜

　　05南山区

　　南山成交位居各区第三

　　2024年南山区成交套数为9014套，仅次于龙岗、福田，位居各区第三。成交套数同比上升61.8%，增幅仅高于福田、罗湖、龙华。其中，上半年成交3534套，同比增长25.2%；下半年成交5480套，同比上升99.4%。

　　从月度走势图来看，春节后成交相对平稳，7月成交745套，为前三季度最高。8、9月逐步下滑，10月开始受政策利好影响，成交快速反弹，12月南山成交1484套，为近52个月最高。从成交占比来看，南山区成交占比2月最高，达到18.5%，而最低点在10月，为15.1%。

　　南山成交价格走势

　　南山成交套数排行

　　06盐田区

　　盐田成交套数同比增长80.6%

　　2024年盐田成交套数为1268套，同比增长80.6%，成交量仅高于坪山、光明、大鹏。其中，上半年成交465套，同比上升28.1%；下半年成交803套，同比上升136.9%。

　　从月度走势图来看，5月盐田区成交套数为94套，为上半年最高；12月成交211套，为近52个月最高。从成交占比来看，10月盐田成交占比2.6%，为全年最高。

　　盐田成交均价走势

　　盐田成交套数排行榜

　　07龙华区

　　龙华成交升幅仅高于福田、罗湖

　　2024年龙华成交套数为4616套，成交量仅高于盐田、坪山、光明、大鹏；成交套数同比增长61.5%，增幅仅高于福田、罗湖。其中，上半年成交1756套，同比上升22.8%；下半年成交2860套，同比上升100.1%。

　　从月度走势图来看，前三季度7月龙华成交最高，成交套数为386套。8、9月下滑陷入低谷，10月受政策利好刺激，成交快速反弹，12月龙华二手住宅成交773套，为年内最高。从成交占比来看，8月盐田成交占比6.8%，为全年最低；12月成交占比9.3%，为年内最高。

　　龙华成交均价走势

　　龙华成交套数排行榜

　　08光明区

　　光明成交仅高于大鹏 但增幅位居各区第二

　　2024年光明成交套数为767套，成交量仅高于大鹏；成交套数同比增长133.8%，增幅仅次于大鹏。其中，上半年成交275套，同比上升67.7%；下半年成交492套，同比上升200.0%。

　　从月度走势图来看，春节后成交相对平稳，7月光明成交65套，为前三季度最高。10月开始在政策刺激下大幅反弹，12月光明二手住宅成交144套，为年内最高。从成交占比来看，2月、9月光明成交占比1.0%，为全年最低；12月成交占比1.7%，为年内最高。

　　光明成交套数排行榜

　　09坪山区

　　坪山成交量与增幅皆为各区第三

　　2024年坪山成交套数为1190套，成交量仅高于光明、大鹏；成交套数同比增长117.6%，增幅仅次于大鹏、光明。其中，上半年成交443套，同比上升81.6%；下半年成交747套，同比上升146.5%。

　　从月度走势图来看，7月坪山成交100套，为前三季度最高。8、9月持续下降后，10月开始在政策刺激下大幅增长，10、11月坪山二手住宅均成交176套，为年内最高。从成交占比来看，2月、8月坪山成交占比1.7%，为全年最低；10月成交占比2.9%，为年内最高。

　　坪山成交套数排行榜

　　10大鹏新区

　　大鹏成交量各区最低  增幅各区最高

　　2024年大鹏成交套数为244套，成交量为各区最低；成交套数同比增长144.0%，增幅为各区最高。其中，上半年成交68套，同比上升47.8%；下半年成交176套，同比上升225.9%。

　　从月度走势图来看，2月大鹏二手住宅成交4套，为全年最低；7月大鹏成交26套，为前三季度最高。10月开始在政策刺激下，四季度大鹏成交保持活跃，12月成交52套，为年内最高。从成交占比来看，3月大鹏成交占比0.1%，为全年最低；10月成交占比0.7%，为年内最高。

　　大鹏成交套数排行榜

　　02 租赁市场

　　全市租金整体下行 但租金回报率提升

　　2024年深圳租金整体呈现下滑走势，至年底租金为69.5元/平·月，从租金回报率来看，2024年深圳租金回报率先是持续回升，四季度开始二手价格回稳下，租金回报率整体保持平稳，当前深圳租金回报率为1.66%。

　　福田租金最高

　　当前深圳租金最高的区域是福田区，租金为103.2元/平·月；租金最低的区域是龙岗区，租金为49.5元/平·月。从累计涨跌幅(1月至12月变化)看，各区租金罗湖、南山、宝安、龙岗区下滑，其中宝安租金累计下滑6.5%，跌幅最大；龙华租金累计上涨1.7%，涨幅最大。

　　罗湖租赁占比第一

　　2024年罗湖区租赁占比20%，为全市最高。宝安、南山租赁占比位居二三位，分别占比19%、18%。从占比变化看，罗湖、龙岗、龙华租赁占比下滑，其他区域租赁占比上升。

　　租赁成交套数排行榜

　　男性租客比例高于女性

　　从租房客户的性别来看，男性客户租房占比依然高于女性，但2024年男性租房占比下滑0.5%，占比51.8%。

　　房东平均年龄46岁

　　2024年，房东平均年龄46岁。

　　租客平均年龄升至39岁

　　2024年租客的平均年龄升至39岁。

　　总结

　　2024年深圳二手市场维持量升价跌走势，成交量连续两年增长超五成，月均成交升至4541套。特别是四季度开始，成交量快速反弹，四季度月均成交超7000套，超过繁荣线水平。四季度二手均价连续三个月小幅度回升，二手均价出现企稳态势。

　　来源：深圳中原研究中心