郁亮：千亿管家的艰巨考验 积极备战下一个千亿

　　作为这艘千亿巨轮的舵手，郁亮自然明白真正的考验在“后千亿时代”。对于万科的下个千亿元路径，甚至N个千亿，他也很难不产生忧虑：“规模扩大一方面为企业提供了发挥规模效益的空间，另一方面也意味着管理复杂性的提升。”而如果说万科千亿是基于王石为万科构建的核心竞争力，那么，下个千亿才是真正的郁亮烙印。

　　备战下个千亿

　　未来市场是不确定的，千亿之后，是靠简单的跨区域复制进入三四线城市，然后实现产品复制，还是往上下游产业链衍生，这是需要郁亮首先考虑的。

　　但不管怎样，产品需要更精细化，管理也要精细化。万科的制度和流程体系是基于原来专业住宅开发商前提所建立的，而现在应该随着业务的发展，建立与现在战略布局相匹配的、为战略提供支持和服务的流程体系。比如由传统的物业管理升级到社区服务系统。

　　此外，业内人士分析称，万科现在销售额过千亿元，按照销售额的总资产周转率估算，意味着2010年总资产会超过2200亿元甚至更高；如果到2014年要实现2000亿元，意味着整个万科的总资产至少要达到4500亿元。而2000多亿的总资产，对照1比2的负债，自由股东权益资金要占到1/3，也就是近800亿元左右。800亿元从哪里来？随着规模的扩大，万科不仅需要从资本市场融资，还需要在金融创新上未雨绸缪。

　　商业地产则在等待着万科去挖掘。从国际上的研究来看，在城市化50%之前，住宅是龙头，城市化50%～70%时，则进入商业地产成长阶段。而从国内城市化进程以及万科现在的规模来看，产品多元化是必然的步骤。万达在商业地产领域已经拨云见日成了龙头，华润、中粮、龙湖等则在努力加大谋篇布局的力度，万科需要抓住时机。

　　值得一提的是，近年来万科一直在推进住宅产业化。万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。王石估计，三年后万科将具备出击海外市场的实力。

　　20多年来，万科在内部树立过不少标杆：索尼、新鸿基、帕尔迪和丰田。而现在汇丰银行则成为万科的新标杆，原因在于，“汇丰股权分散，提供的是由职业经理人驱动的基业长青的样本。”登高才能望远，能领先于行业的企业一定具有长远的目光。万科既然开始寻找基业长青的密码，就必须稳扎稳打地把下一个千亿之路走好，并谋划N个千亿的平台。