宝能张晓东：宝能all city 创想深圳“奇遇之地”

    现在很多国际知名品牌、投资商和发展商开始重新审视深圳这座城市的商业价值，之前可能是没有的。记得90年代初，深圳能够买到中高端产品的商场只有罗湖的西武、天安的迪生和免税店；现在，基本上所有一线国际品牌都已进到深圳，而且更多新锐发展起来的品牌也在关注深圳。对于城市的商业价值，他们的评估是比较严谨的，比如麦当劳、肯德基一定会预算这个区域的人流量、公共写字楼或企业数，这些人的消费习惯和消费水准，他们从商业顾问公司和咨询团队已经得到了数字。

     另一方面，深港一体化促便利性和通达性在提升。虽然深圳不断地提升和发展口岸通关便利性，但人流量非常大的皇岗口岸，在节假日如果不是乘坐私家车，徒步过去的话，从深圳出发到香港目的地需要4-5个小时，把时间成本和购买成本计算在里面他都认为值。这里面一个原因是国内相对较高的奢侈品税，另一个原因是购买信心的问题。国家也注意到了这一点，海南就是一个例子，随着海南奢侈品税的下降，北京、上海、深圳未来两到三年，国家会在税费方面进行调整，这样可以把高端消费人群留在国内。
    刚才提到商品类别全球都同步化，深圳很多Fast Fashion（快速消费时尚品牌）已经做到同步，每到换季时，新的购物中心会吸引新品发布。现在有一个趋势，全世界最好的车已经在北京车展、广州车展首发，中国已成为国际第一大奢侈品消费市场，超过了日本，未来增长速度可能会更快，因为我们“穷孩子突然间乍富”，报复性消费的心态非常重，这也是正常的现象。

    中国挽救和进一步提升了国际知名消费产品的发展，70、80年代，日本能够支撑整个国际奢侈品近50%。海湾战争之后，石油输出国的高端消费又进一步把它做了一个提升，然后是新兴发展中国家，巴西、俄罗斯、印度等“金砖四国”的整体发展也将导致国际消费力提升。

    另一个因素是“城市更新”，深圳有很多城中村改造给周边带来了巨大的变化，城中村改造后建起的京基100给高价地大厦、万象城商圈注入了新的元素。深圳每年城市更新的项目都会对片区整体商业发展有所提升，这样使比较分散的商业会集中起来，再加上深圳的轨道交通进一步发展。到2015年，从深圳经济特区1800平方公里这个范围来讲，发展潜力还是很大的；还有国家政策方面的导向，我们从服务业占GDP的比重可以看出一个国家所处的发展阶段。以前深圳的高科技、房地产居于全国领先，如果我们能把更多的核心消费人群留在深圳本地消费，同样能够促进深圳的发展。

    还有一个是气候因素，现在深圳春节候鸟式的探亲在逐步走弱，因为城市综合成本非常昂贵，中低收入阶层的生活成本很高，迫使一部分人离开，这就要求中低收入阶层的收入要提升、政府的保障房安排，其实从良性循环上来讲，这次的城市更新不仅仅是城市角度的改善，对人口结构、人口素质方面的改善都会有帮助。

    这些因素结合起来，深圳商业未来起码是能让一个喜欢都市多元生活的人觉得很舒服。前两天有一个银行的人跟我聊天时说很喜欢上海的情调，我说未来深圳也会有。有朋友说国际化程度最简单的衡量标准是“中高端酒店、餐饮是长期居住的鬼佬们愿意去的地方”。

    中国人一直不是很讲求物质文明，90%以上的人都是靠天吃饭的，所以中国人比较压抑自己的欲望。到了近代仍是如此，如果没有改革开放，在计划体制之下，每个人的幸福感都会比现在强，因为大家都没见过好东西。

    这也是国家在发展转型过程中的必经之路，每个人都要经历这个过程，其中社会所倡导的价值观是关键。现在都在说90后怎么样，其实，从他们身上可以看到深圳未来的发展，他们的综合素质和视野、价值观念是一个新兴城市未来发展的动力源泉。

    以差异化创新 打造深圳“奇遇之地”all city

    万象城的成功是定位与坚持定位。all city的核心定位，一个是对于目标客户群的研究和思考，另一个是对目前深圳商业现状的反思，把这些结合在一起，考虑要将它打造成“奇遇之地”，希望是在合理业态组合安排下的差异化创新。