珠江新城崛起背后的黑金交易

　　新方案降低了土地开发强度，在商务办公区减少约150万平方米的写字楼，增加广场和绿化用地，并设计了广州市新的中轴线系列广场。珠江新城不再采用小地块开发模式，而是实行单元开发，并全面规划楼群之间的绿化设施，形成诸多小花园。

　　此外，为使这里的住宅卖个好价钱，政府又决定在此扩大学校、幼儿园用地面积，还兴建图书馆、音乐厅等民生配套设施。珠江新城的地块火了。不过，这也意味着村里不能在自留地上有太大的自主权。

　　2002年，广州市天河区下发文件：由于撤村转制工作已完成，全部自留地一次性由集体土地一次性转为国有土地。土地性质转变，意味着没有房地产开发资质的企业，不再是持有土地的合格主体。它们要么和房地产商合作，要么直接“卖地”。

　　据谭丽群在庭上供述，市场萧条之际，曹鉴燎指点谭丽群：找一家“信得过”的房地产开发公司来为巨联公司“代持”土地。

　　谭丽群找到广州市鸿伟发展有限公司(下称鸿伟公司)。当时该公司正苦于没有项目和土地，无法通过年审。一听有珠江新城的土地，鸿伟公司负责人符晓舟立马表达了接盘兴趣。但这块地的收益并不随着合作开发权的转让而转让。转让协议的附加条件有三点：第一，这块地应该向政府缴纳的费用都由鸿伟公司承担;第二，要延续原来巨联公司和沙河公司的合作协议;第三，这块地将来的利润，鸿伟公司仅取三成。

　　2002年，鸿伟公司资金紧张，符晓舟几次希望对外转让合作开发权，均遭谭丽群等人反对。据符晓舟的证人证言，谭丽群、张鹰告诉他，不同意是“大哥”的意思。符晓舟后来才知道“大哥”就是曹鉴燎。

　　尚未被利益集团控制的自留地，日后则采取村企业与房地产商合作的方式——集体企业出地，开发商出资金，双方共建物业，按3：7的比例分成。按照政策规定，村集体企业的三成土地，免缴土地出让金;开发商的七成土地，则需要按建筑面积700元/平方米的标准向国家补缴土地出让金。

　　相比土地招拍挂，这一政策极为优惠。当时珠江新城国有土地出让价格，一度高达2800元/平方米，是与村里合作价钱的4倍。

　　财新记者查阅过数十份珠江新城自留地合作文件。村企业与开发商之间的利益分配均为三七开。猎德和冼村的村民称：这一分成比例，“可视为政府指导价，没的谈”。

　　卖地收益层层分配

　　2004年，珠江新城土地价格飞涨。据谭丽群案庭审内容，曹鉴燎认为时机成熟，遂让谭丽群联系转让G1-2地块。谭丽群谈了几家，价钱均不理想。

　　后来，曹鉴燎得知合景泰富地产公司希望在珠江新城拿地，遂向其董事长孔健岷介绍了这一地块。

　　在广州的地产商中，今年47岁的孔健岷以低调著名。他擅长与人合作，有时宁可自己吃亏。2007年，合景泰富上市。他在接受媒体采访时称：“吃亏别人是知道的，以后其他股东会很乐意和你合作。”这种心态也贯穿在他和政府官员的交往中。

　　合景泰富一名高层告诉财新记者：事实上，在谈妥G1-2这一地块之前，合景泰富已于2003年、2004年初，在珠江新城以2300元/平方米的底价拍下两块地。很快其周边就有地曝出1700元/平方米的更低价。合景泰富内部有人为此不平，但孔健岷认为，以后还需要长期与政府打交道，“吃点亏就吃点亏吧”。

　　曹鉴燎与孔健岷谈妥，这一地块的开发权转让价格约为3500万元。敲定价格之后，曹鉴燎通知各方：大家可以去办手续了。

　　交易过程绕了一大个圈。土地先是转让给广州市天建房地产开发有限公司(下称天建公司)，合景泰富的关联公司再以受让天建公司股权方式获得土地。

　　合景泰富一名公司高层于2014年9月接受财新记者采访时曾称：通过收购第三方公司来获得地块，是合景泰富拿地的主要方式。合景泰富自身并不愿购买尚未平整的土地。

　　工商资料显示，天建公司成立于1995年4月，最初是天河区建委下属国有企业。知情人士透露，该公司为开发珠江新城而成立，“负有特殊使命”。

　　截至2002年底，天建公司的注册资本为2000万元。其中天河区的国有企业——广州市天河投资管理有限公司共出资1700万元，出资比例为85%;广州市天河建安建筑有限公司出资300万元，出资比例为15%。资料显示，采用这样的股权架构是为了“保证区政府对珠江新城用地红线的绝对控制权”。

　　天建公司在2003年1月20日将全部股份以2000万元的价格转让给三名自然人，原因是“公司经营不理想，效益不佳”。这笔交易涉嫌国有资产低价出让。不过，广州市天河投资管理有限公司回复财新记者：由于年代久远，当年转让天建公司国有资产的材料已无法找到。

　　2003年年底，孔健岷的哥哥孔健楠控制的两家公司以800万元的低价从这三名自然人手中收购了这家注册资本为2000万元的公司。天建公司的法定代表人随后变更为孔健楠。

　　不久，合景泰富以向这两家公司偿还借款的名义，划拨资金进入天建公司账户帮助其增资。

　　前述合景泰富的高层在接受财新记者采访时承认，合景泰富是天建公司私有化的受益人。他没有否认这三名自然人与合景泰富之间存在关联。不过，合景泰富在发给财新记者的书面回复中称，“2003年12月12日，我司以股权转让的方式从自然人股东收购天建公司股权，该股权转让已依法办理核准股权变更登记手续，该股权转让不涉及国有资产转让。”

　　检方在谭丽群受审时说，购买G1-2地块的3500万元流向复杂。天建公司将资金分别打入两个公司——其中，鸿伟公司收取人民币约1300万元;另一笔约2200万元，则进入广州市日福房地产代理有限公司(下称日福公司)。

　　检方说，日福公司就是“一家专门卖发票的公司”，从中赚取手续费。处理这2200多万元，日福公司又找了12家公司协助完成套现。其中有4家公司的钱，最终进入了香港的一个账号。检方指控：流向该账号的，就是曹鉴燎那一份，共计900万元。曹鉴燎在日后的庭审中对此表示认可。其余8家公司的钱，在全国各地完成套现。检方指控，这些钱背后，谭丽群、张鹰、梁甘孺各分得人民币400万元。还有100多万元是套现成本。

　　至此，G1-2地块开发前利益分配完毕：沙河镇集体企业获益30万元;负责“代持”的房地产公司——鸿伟公司获益约1300万元;曹鉴燎利益集团共获益约2200万元。 这仅仅是合景泰富在珠江新城拿地的缩影。根据合景泰富公布的数据，2006年，公司在珠江新城的土地面积已达60万平方米。

　　2007年7月，合景泰富在香港上市。上市后孔氏三兄弟总身家至少有130亿港元，成为“超级富翁”。

　　据廉政教育片显示，曹鉴燎的儿子曹健荣，通过二级市场买入合景泰富，他持有的股票市值超过千万元。这也意味着曹鉴燎家庭财产与合景泰富构成一荣俱荣、一损俱损的关系。教育片称，在曹鉴燎于2011年出任增城市委书记之后，还多次为合景泰富在增城拿地提供方便。