珠江新城崛起背后的黑金交易

　　物业置换

　　与G1-2地块一起，被合景泰富以天建公司名义拿下的，还有邻近的G1-1。这是冼村的自留地，用地面积约为17127平方米，容积率为8.3，建筑面积为124371.3平方米。

　　按照三七分成方式，归属冼村集体企业冼村经济发展公司的建筑面积为37311.39平方米，这部分免缴土地出让金;归属天建公司的建筑面积为87059.91平方米，应补缴土地出让金6094.2万元。

　　财新记者获得的合作协议显示，与其余开发商自行补缴土地出让金不同的是，这份协议注明：由冼村经济发展公司负责交纳分归天建公司所得建筑面积的土地出让金。

　　合景泰富日后在G1-1和G1-2的土地上，开发了“领峰”项目。“领峰”采用“五星级酒店+公寓”模式，在2009年楼市低迷情况下，创造开盘一个月销售金额4.5亿元的纪录，一举成为当时的广州楼市冠军。“领峰”公寓最后几期的销售价格一度达到4万元/平方米。

　　不过，双方分成以物业计，而非以收益计——根据协议，建在G1-1地块上的建筑，30%的公寓或者酒店应归属冼村。

　　这在实际操作中遇到问题：村集体企业不具备房产开发资质，也不具备售楼资质。解决的思路是：将村集体企业应获得的塔楼建筑面积,按照2.5:1的比例，统一换算为裙楼建筑面积。这样村集体企业即可将商铺用于出租。

　　塔楼和裙楼是对应的两个概念。一般来说，在一个高层或超高层的商业建筑底部，会修建一个低层建筑体。其横切面积往往大于建筑主体本身，就像女人的裙子。建筑上半部分被称为塔楼，而低层部分则被称为裙楼。塔楼多为写字楼或公寓，裙楼则成为临街商铺。不过，开发商们往往并不愿意将这些写字楼最下层的黄金商铺留给村里。他们的理由也很高大上：为了维持整个物业的高端形象。

　　天建公司和冼村协商：由冼村另外出地，天建公司按照换算后的裙楼建筑面积，为冼村异地建一栋低层商业建筑，该建筑物业全部归冼村所有，无需向国家缴纳土地出让金。

　　G1-1土地上换算出来的建筑面积，最终进入领峰公寓一条马路之隔的一座低层商业建筑中。财新记者注意到，该商业建筑的主要业态是餐馆，以及蛋糕店、美甲店、美容店等。

　　此后，天建公司按照每平方米700元的价格，向国家补缴G1-1土地上原属于冼村那30%物业所对应的土地出让金，从而彻底获得该地块物业的所有产权，独享全部收益。

　　据财新记者了解：由于村集体企业的资质限制，这样的置换协议普遍存在于珠江新城所有由村集体和开发商合作的项目中。财新记者查阅的不同开发商与村集体企业签订的协议均显示：塔楼和裙楼建筑面积的折算比例，均为2.5:1。

　　“大佬”和“小苏”

　　此外，开发商们还通过“反租”形式，获得原属于村集体的物业。比如高德置地。其董事长苏萌是与曹鉴燎关系最为密切的地产老板。二人以兄弟相称，苏萌叫曹鉴燎为“大佬”，曹鉴燎叫他“小苏”。

　　两人关系亲近到什么程度?知情人士对财新记者举例说：早年曹鉴燎有一位情妇移民国外，苏萌就曾出面为其前后打点，送钱送物。而在该女子出国之前，曹鉴燎还曾率苏萌等人，前往北方老家看望女方老人。

　　地产界人士告诉财新记者：曹、苏二人相识于1995年，当时曹正主持珠江新城建设工作，而苏萌只有20岁出头，还是个经营专业批发市场的小老板。苏萌每周陪曹鉴燎打两次网球。曹鉴燎一直留心观察他。苏萌则给曹留下讲义气、重感情的良好印象。

　　在曹鉴燎的指点之下，从未涉足过房地产开发的苏萌与天河区的镇村干部合作。通过前述协议转让方式，他在珠江新城囤下大片廉价土地。2003年土地价格飞涨，苏萌将这些土地高价卖出，高德置地完成资本原始积累。

　　高德置地在珠江新城项目众多，其中最著名的，是春夏秋冬四季广场。这四栋写字楼分居广州市中轴线两侧。其往南不到一公里，就是珠江上的小岛海心沙。这里是广州举办亚运会开幕式的地方。

　　这些地块由高德置地与猎德村合作开发。通过前述置换方式，高德置地获得猎德村占地面积约为六万多平方米的五块地，以及这些地块上项目的全部收益。高德置地异地置换给猎德村的物业，是春广场与高德美居中心。猎德村拥有这两处物业的全部产权。

　　值得注意的是：在2002年至2007年项目尚未正式落成之际，高德置地已与猎德村签订若干租赁合同——双方约定：高德置地向猎德村租下春广场和高德美居中心的塔楼部分。租金为每平米每月30元，每三年递增5%。租赁期限从2011年10月开始，共计20年。

　　那时候珠江新城市政面貌和土地价值都无法和今天相比。但随着配套设施日益完善，珠江新城各类业态租金也一路飞涨。

　　据财新记者了解，目前高德置地春广场写字楼租金市场价约为110元至150元每平米每月不等，外加30元每平米每月的管理费。

　　2010年，苏萌以178亿元资产位列福布斯中国富豪排行榜第52位。廉政教育片显示：苏萌对曹鉴燎的回报，每次都以千万元为单位。曹鉴燎个人在海外投资，曹鉴燎的儿子买入股票，均有巨额资金来自苏萌。

　　根据检方在庭上所述，曹鉴燎在G1-2的土地中获益的900万元中，有300多万是由苏萌的姐姐为其套现的。

　　在珠江新城，开发商们对自己心仪的物业，亦多如高德置地这般，采取“反租”形式。财新记者获得的资料显示，除高德置地外，包括嘉裕、中海、南雅等中小房地产企业，均与猎德村存在这样的“反租”合同，价格均为30元每平米每月。

　　冼村的物业租金更低。根据冼村村民提供的资料：目前冼村共有物业47万平方米左右，其中约35万平方米是“反租”给开发商的。租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元。这些合同多签订于2002年至2008年项目开发之初，起租时间则往往是2010年项目竣工之后，租赁时间一般均为20年至30年不等。

　　开发商日后获得的租金收益令村民们心理失衡。他们就此迁怒于村干部，认为当年签订的租赁合同存在诸多不合理之处，导致村集体利益受到巨大损失。

　　曹鉴燎案发

　　冼村村民是从2008年出版的《冼村村志》中找到维权线索的。《冼村村志》记录：冼村村集体企业拥有可建楼房的土地330亩，可建厂房的土地130亩。此前若干年，村民们从不知道自留地具体面积有多大。

　　村民们要求公开这些物业和收入，认为村干部出卖了集体利益。为此村民们常年上访告状，并用冼村的最后一块土地来对抗拆迁。

　　2010年，广州市一度希望强拆迁村，孰料村民们最先保护的是两栋房子——其中一栋有8层，属村支书卢穗耕所有;紧挨着的一栋有7层，村民们坚信这栋房子的实际控制人是曹鉴燎。他们认为这两栋紧挨着的房子，正是曹鉴燎和卢穗耕勾结的“铁证”。

　　眼见暗箱操作就要见光，2012年底，猎德村支书李方荣率先逃往加拿大，并于2013年初被曝出“在境外就医期间提出辞职”，引发舆论哗然。知情人士介绍说，当时曹鉴燎曾感叹：“李方荣这一跑，要害死我了。”

　　2013年初，广东省纪委着手调查两村的土地腐败。据村民介绍，在那栋门窗早被卸载、却被村民视为“铁证”的危房中，维权的村民们与纪委工作人员长谈了七八个小时。当年七八月间，冼村7名村干部被“一锅端”，不过村支书卢穗耕已潜逃境外。

　　曾有知情人士向财新记者透露：由于卢穗耕外逃，针对曹鉴燎的调查一度遭遇困难。曹鉴燎当时的身份已是广州市副市长、增城市委书记。他一度希望像开发珠江新城那样，在增城打造一个“广州东部副中心”。

　　在冼村村干部“全军覆没”之后，曹鉴燎预感到自己会出事。知情者透露，2013年8月，曹鉴燎做了两手准备。一方面，他迅速安排亲属和向其行贿过的老板们出境躲避调查。合景泰富的孔健岷以及高德置地的苏萌均在其列。作为“小弟”，苏萌亦多次劝说荫庇了他近20年的“大佬”远走高飞，情急之下竟至于对曹鉴燎破口大骂。

　　另一方面，曹鉴燎试图干扰办案方向，将火引向他人。他安排他人举报了前任增城市委书记朱泽君。当时朱泽君正担任梅州市人大常委会主任，后调任广东省工商管理局党组书记、局长，最终于2015年8月落马。

　　在中央第八巡视组于2013年10月进驻广东之后，针对曹鉴燎案的调查明显加快节奏。2013年12月19日，广东省纪委宣布将曹鉴燎“双规”。得知这一消息，冼村村民拿出烟花炮竹，隆重庆祝了一番。