2021年全国房地产市场回顾：前热后冷 风云激变

　　回顾40城土地成交溢价率的数据，可以反映土地市场的冷热。2014年年初至年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，溢价率下滑。2014年三季度，各地政府放松限购、限贷，市场进入上升周期，溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，溢价率也进入下行通道。2018年至2021年，溢价率在10%-20%之间呈箱体震荡形态;同时出现了上半年溢价率上升、下半年下行的特征，主要与市场波动、调控节奏有关。2021年一季度，溢价率为12%-13%。4月份开始，随着热点城市陆续集中土拍，溢价率持续小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，7月以来，多地暂缓或中止了第二批集中土拍，9-10月，受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，民企在土拍市场几乎“躺平”，溢价率明显下降。

　　(四)全国商品房成交均价：涨幅持续收窄

　　2021年1-10月，全国商品房成交均价10290元/平方米，同比上涨4.2%。回顾历史数据，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策后，均价涨幅再次受到压制;2010-2013年，房价涨幅基本稳定，保持在7%左右。2014年，楼市低迷，房价涨幅明显回落，仅略强于2008年。2015年，楼市复苏，房价涨幅回升到7%以上。2016年，楼市回暖，房价涨幅进一步回升，创近7年最高。2017年，新一轮调控之下热点城市新房定价受限，房价涨幅小幅回落至5.6%。2018年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，以及部分城市放松审批高端住宅预售证，房价涨幅再次扩大。2019-2020年，全国大部分城市楼市轮动降温，房价同比涨幅收窄。

　　从月度走势来看，本轮上升周期，房价涨幅于2016年4月见顶，后逐步收窄，2018年涨幅有所扩大，2019年房价涨幅持续收窄。2020年初，受疫情和季节性因素影响，商品房成交均价涨幅大幅收窄，5月份以来涨幅持续小幅提高，仍低于前两年。2021年一季度，因去年疫情的低基数，成交均价同比大幅上涨，随着房地产市场整体降温，个别大型房企风险暴露，4月以来涨幅持续回落。