2021年全国房地产市场回顾：前热后冷 风云激变

　　从同比看，2012年1月全国70个大中城市二手住宅价格同比涨幅由正转负，下半年开始，跌幅不断收窄，步入上行阶段。2013年，房价呈现高速上涨态势。2014年随着市场逐渐降温，9月同比涨幅由正转负，跌幅一直扩大至2015年3月;10月房价从下跌转变为上涨。2017年1月二手房价格同比涨幅阶段性见顶。随着2017年以来全国市场逐渐降温，同比涨幅再度不断收窄。2018年6月以后同比涨幅出现明显扩大。2019年4月，同比涨幅于见顶，随后开始快速收窄。2020年，同比涨幅横盘。2021年上半年，受2020年货币有所宽松的影响，房价涨幅略涨;在调控全面升级的背景下，下半年房价涨幅持续回落。

　　对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出，三类城市房价同比涨幅走势基本相似，但整体上，一线城市房价波动最大，二线城市其次，三线城市最小。具体来看，一线城市会最早进入房价上涨周期并出现最高涨幅拐点，而二线城市其次，三线城市则最晚;三线城市会最先进入房价下跌周期，而二线城市其次，一线城市则最晚。

　　具体看2021年走势，一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别于3月、6月、5月见顶，此后相继回落，截至10月分别已连续回落7个月、4个月和5个月。从绝对值水平和回落速度看，一线城市涨幅最大，回落速度最快;三线城市涨幅最小，回落速度最慢;二线城市则介于二者之间。

　　对2021年10月70个大中城市二手住宅价格同比涨幅进行排名，不难发现，全国城市间差异显著。排名显示，同比涨幅较大的主要为经济发达的一线、强二线和热点三线城市，其中北京、广州、上海，2017-2019年之间的部分时段曾经降温，2020年受货币宽松的影响而回暖;海口和三亚表现较强，主要与海南自贸港的利好及新房供不应求相关。排名靠后的城市房价有不同程度的下跌，多为三线或弱二线城市，当地多呈现出经济发展缓慢、人口流出较多的特点，这类城市楼市降温已经2-4年了。

　　[1] 21个典型城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、南昌、青岛、郑州、大连、武汉、南宁、金华、无锡、扬州、佛山、北海、东莞。

　　[2] 40个典型城市：4个一线城市：北京、上海、广州、深圳;21个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;15个三四线城市：佛山、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

　　[3] 100个典型城市：4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。