2021年全国房地产市场回顾：前热后冷 风云激变

　　从地价占房价的比重趋势看，2006年以来整体呈现震荡上行趋势，2017年达到高点。2018年，尤其是三季度之后，多地土地流拍频现，地价房价比出现下降。2019年，尤其是下半年以来，房企融资环境全面收紧，资金面普遍紧张，地市进一步降温，地价房价比下降。2020年，信贷宽松推动房企积极在部分城市拿地，地价房价比明显反弹至68.6%。2021年，二季度第一批集中供地市场火爆，第二批因多地质量不高的地块流拍或提前中止出让，结构上拉高了土地购置均价，同时房价涨幅回落，于是占比达70.1%，创历史新高。

　　一般而言，地价占房价比重合理值为30-40%，2012年之前均维持或低于此区间，2013年这一比值开始偏离合理区间，而2016年超过50%，2017年进一步扩大，主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。2018年和2019年地价房价比略有下滑。2020-2021年地价房价比再次上升，主要是地价涨幅明显高于房价涨幅。总体而言，这一指标仍说明地价透支明显，或者说地市泡沫大于房市。

　　(五)70个大中城市房价：三季度下拐

　　过去10年，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅呈现周期性变化：2012年6月二手房价格环比涨幅出现上行拐点，2013年涨幅显著加大，3月阶段性见顶。随后受新“国五条”细则及各地调控新政的影响，环比涨幅逐步回落。2014年，市场逐渐降温，5月房价环比由涨转跌。2015年4月，持续下跌态势受遏制，房价出现上行拐点，其后保持较小涨幅。2016年，房价环比涨幅加速扩大，9月冲至最高值1.5%，创近10年历史最高值;9月底10月初20余城出台新政后，涨幅出现了快速的收窄。在北京、厦门、广州、杭州等热点城市的带动下，房价涨幅在2017年3月至6月出现了一波小反弹，7月以后涨幅又快速回落。2018年房地产调控和信贷政策收紧，但房价涨幅在春夏季仍出现了一波大反弹，8月涨幅见顶后快速回落。2019年上半年房地产市场“小阳春”使得房价涨幅略有扩大，下半年政策收紧后持续盘整。2020年受疫情影响，1月房价环比涨幅明显回落，随后货币和信用扩张政策推动房价加速上涨;但随着各地调控出台，环比涨幅迅速收窄。

　　2021年一季度房价涨幅再度回升，但在中央和地方调控政策持续加码的背景下，房价上涨势头于4月见顶，5月开始回落。下半年，伴随着房地产信贷环境的急剧恶化与房企暴雷事件增多，8月二手房房价自2015年4月以来首次实质性的由涨转跌。截至10月，房价跌幅已扩大至-0.3%，且仍在持续扩大。

　　对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出，三类城市的房价环比涨幅走势基本相似，但一线城市的房价波动明显较二三线城市更大。其中，2014年10月至2016年9月，一线城市价格涨幅明显高于二三线，2017年6月至2018年4月又低于二三线。今年以来，三类城市走势高度一致。其中，一线城市房价涨幅最大，但回落速度也最快;三线城市虽然降温状态下回落速度最慢，但因为此前环比涨幅最小，因此房价率先于8月由涨转跌;二线城市涨幅介于一线城市和三线城市之间，因此房价回落速度也介于二者之间。