2021年全国房地产市场回顾：前热后冷 风云激变

　　需求端另一个很受关注的政策，是房地产税政策。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次试点工作明确了改革出发点，即积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。此次会议明确，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。会议明确，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。本决定授权的试点期限为五年。房地产税政策引起了社会各界的关注，也是未来影响住房需求的重要政策。

　　4、价格端政策：从防范过热到防范过冷

　　房价方面的管控思路，呈现了“从防范过热”到“防范过冷”的转变。其中，管控房价过热的，主要是三个定调：2020年底中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”、2021年4月中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”、2021年4月住建部约谈全国5城时明确“强化二手房交易管理”。在此基础上，围绕新房和二手房的价格，形成了一系列管控政策和措施，尤其是二手房的价格管控具有创新性。2月8日，深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。随着二手房参考价的不断推进，包括四个一线城市和重点二线城市，都普遍落实了此类政策，对于二手房尤其是学区房的价格稳定，具有积极的作用。

　　受下半年房地产市场快速降温的影响，房价方面的管控出现了新情况，即针对各类无序降价出台了新的管控措施。统计显示，从2021年8月9日岳阳发布首个“限跌令”起至今，全国至少有20多个城市先后发布了“限跌令”，包括岳阳、沈阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、南通、株洲、哈尔滨、桂林、惠州、湖州、徐州、安庆、扬州、襄阳等城市，且普遍都是三四线城市。对此类城市房价下跌的管控，体现了严管房地产交易秩序的导向。

　　市场成交

　　(一)全国商品房成交面积：信贷趋严，同比增速快速回落

　　2021年1-10月份，全国商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%。回顾历史，2001年至2009年期间，属于高增长时代，特别是2005年和2009年，同比增速高达40%以上。仅2008年在全球金融危机的影响下，同比大幅下跌了18%。2010年以来，增速下了一个台阶，多数年份低于10%。其中，2014年，市场降温，是20年来第二个下跌的年份。2016年，随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松，增速高达23%，创2010年以来新高。2017年，由于调控不断升级，信贷政策趋紧，增速明显回落。2018年，调控政策和信贷政策继续趋紧，增速进一步回落至1.3%。2019年上半年部分一二线城市出现小阳春，但7.30政治局会议后市场有所转冷，同比微降0.1%。2020年疫情后政策略有放松，推动销售增长2.6%。

　　从月度累计情况看，本轮上升周期，2016年年初增速大幅回升，4月见顶，后增速逐步趋稳回落至2019年初，此后同比增速一直在0轴附近小幅震荡。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，11月同比转增。2021年，1-2月增速冲高，属于上一年基期值过低造成的异动，3月开始增速持续回落。上半年调控不断升级，下半年全国新房销售快速降温，伴随着部分房企暴雷，市场情绪趋于悲观。