2021年全国房地产市场回顾：前热后冷 风云激变

　　2021年中国财政收支面临较大的压力，如经济恢复对于财政的需求在增加、各企业创收空间在压缩、房地产市场降温也对土地财政带来压力等。基于错综复杂的财政环境，2021年财政工作思路清晰，即坚持政府过紧日子，进一步优化财政支出结构。从支出的角度看，有两个重要特点。第一、严把财政支出关口，即严格审核新增财政支出、大力削减或取消低效无效支出等。第二、优化财政资金投向，如进一步大幅压减非急需非刚性支出，进一步压减一般性支出，把更多宝贵财政资源腾出来，用于改善基本民生和支持市场主体发展。

　　除了财政支出优化以外，财政部门明确，要加快地方政府债券发行进度，聚焦支持实体经济和促进就业，进一步激发市场主体动力活力，同时健全跨周期调节机制，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年财政政策衔接，应对好可能发生的周期性风险，巩固经济稳中向好态势，努力完成全年经济社会发展主要目标任务。

　　(二)房地产政策：上半年严厉，下半年略松

　　1、政策方向：下半年发出松动信号

　　2021年全国房地产政策呈现明显的“先紧后松”特征。其中，7月份之前执行了比较严厉的政策，包括三道红线、房贷集中度、集中供地等。这和房地产市场出现过热和炒作等现象有关。防范房地产市场风险和房地产金融风险的相关提法明显增多。其中，针对房地产市场风险方面，7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房住不炒的政策导向。5个城市表示，将切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。金融风险方面，7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议上提出，要牢牢抓住房地产金融这个关键。

　　然而，8月份以来，受部分房企爆雷、房地产市场快速且持续降温等影响，房地产政策出现重要变化，主要体现在对房企金融风险的关注、对房贷投放的放松等。8月19日，央行和银保监会罕见约谈恒大集团，指出恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定;依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。后续，一系列放松性质的政策表态开始增多。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。由此也形成了“政策底”的各类讨论和预期。

　　2、供给端政策：集中供地在改革中曲线推进

　　供给端政策最大的创新的即为双集中供地政策，其属于2021年土地市场和房企购地领域影响最大的政策。2021年2月，自然资源部明确，按照住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市落实“两集中”供地规则，2021年发布住宅用地公告不超过三次。这22个城市包括北京、上海、深圳、广州;南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津和无锡。

　　不过在第一次集中供地过程中，土地市场出现了过热和炒作现象。基于此，集中供地政策明显收紧。8月10日，自然资源部召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。此次会议明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

　　但第二次集中供地过程中，土地市场明显降温，流拍情况和终止情况也开始增多。尤其是在房企爆雷案例增多的情况下，房企拿地意愿不强、拿地动作保守。据此，各地为了激活土地交易市场，纷纷放松政策、优化竞拍规则。

　　3、需求端政策：按揭贷款政策前紧后松

　　需求端政策方面，也呈现了前紧后松的态势，尤其是体现在按揭贷款政策上。2021年上半年在房贷集中度政策下，各地按揭贷款政策明显收紧。不过，随着下半年房贷基调的调整，按揭贷款政策明显松动，银行放贷的额度在增加、放贷的节奏也在加快。12月3日，银保监会表示，当前房贷政策将重点满足首套和改善性住房按揭需求。这是今年金融系统首次提及对改善性住房需求的信贷支持，具有非常强的信号意义。12月6日，中央政治局会议提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，进一步吹暖风。