中原：新政调控升级 去投资再深化|7月深圳楼市月报

　　《新政调控升级 去投资再深化》2018年7月—深圳楼市月报

　　宏观经济·政策

　　•官方PMI小幅下滑 经济总体平稳

　　•深圳：“731新政”限购限贷，抑制炒房

　　•常务会议、政治局会议展望下半年经济重心

　　宏观

　　官方PMI小幅下滑 经济总体平稳

　　2018年7月份，制造业PMI为51.2%，较上月下降0.3个百分点，连续24个月位于荣枯线上方，显示当前经济继续平稳向好。

　　7月财新PMI录得50.8%，与上月基本持平，已连续一年处于扩张区间，显示制造业继续小幅改善。

　　总体来看，宏观经济走势平稳，工业品价格有上行趋势，中国制造业运行延续扩张态势，经济运行韧性不减。

　　政策

　　深圳：“731新政”限购限贷，抑制炒房

　　一、暂停企事业单位等法人单位购买住宅

　　虽然目前深圳企业购房的比例较小，但近期市场出现此类情况，相应政策出台更多是压制企业投机炒房的苗头。

　　二、商务公寓五年限售

　　商务公寓在住宅限购限贷后较为火热，成为一个较好的投资渠道。从成交方面来看，短期内必然会将会减少商务公寓的投资行为，短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。

　　从供应的角度来看，未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，将有利于发展长租公寓市场，未来公寓类产品会出现转型，长租公寓将迎来春天。

　　三、住宅自取得不动产权证起限售3年

　　政策旨在区别“真假刚需”，更大程度抑制投机炒房，对于投资者来说，投资时间增加，投资的风险显著增加，资金压力显著增大。对于新房期房来说，按两年取得不动产证算的话，限售期近5年。短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手市场，成交量也将显著下滑，税费较低的满五唯一住宅将会明显更受欢迎。

　　四、完善差别化信贷政策

　　在限购限贷后，离婚买房降首付、增名额的现象越来越多，也成为投资客常用的手段。而本次差别化的信贷政策，基本遏制了“假离婚、真炒房”的现象，符合满足刚需，抑制炒房的思路。

　　政策

　　常务会议、政治局会议展望下半年经济重心

　　新房市场

　　•新房市场整体成交量价齐升

　　•住宅成交均价终止“二十一连跌”

　　•300万-600万公寓成交占比约34%

　　1000万以下豪宅成交占比超六成

　　Part 01

　　新房市场整体成交量价齐升

　　7月新房市场共成交4841套，环比↑22.2%

　　7月共九项目获批，八项目入市

　　开发商推盘节奏放缓，访客指数有所下降

　　住宅占比超六成

　　7月新房市场共成交4841套商品房，住宅占比增加至65%，公寓占比21%，7月底新政出台，公寓限售5年，另外上半年公寓供应大幅减少，预计短期内公寓成交量将大幅下滑。随着二季度入市的豪宅项目陆续网签，豪宅成交套数大幅上升，7月豪宅网签311套，环比上涨157%。

　　新房市场整体成交量价齐升

　　7月全市新建商品房共成交4841套，环比↑22.2%;成交面积为42.65万平，环比↑19.0%，成交均价为55392元/平，环比↑4.2%。针对6月底国家住建部等九部门印发的关于在部分城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，7月深圳拟定了相应的整治方案，并于7月底印发执行。短期内市场观望情绪浓厚，预计各类商品房成交量均将有所下滑。

　　新房市场九项目获批

　　7月新房市场共九个项目获批，住宅及公寓项目居多，商办批售较少，从区域上看，龙岗区有四项目，龙华、光明、南山、福田、前海各有一项目获批。