地方版“国五条”细则落地50天 开发商分化加剧

　　购房者意愿下滑

　　表面上看，金科王府的滞销与产品的软肋有关。上海易居研究院研究员严跃进指出，尽管金科王府的营销力度较大，但相比销售业绩而言，其营销效果表明，借用平面媒体广告的做法似乎并没有得到购房者买账。对于楼盘滞销，他认为，有三点是该楼盘销售的软肋：售价竞争性弱、地段较偏及地铁效应无法体现。

　　从售价来看，该项目拿地时期的土地成本较高，相应的楼板价为15101元/平方米。土地价格居高不下，便会促使其未来定价过高。克而瑞数据库显示，其住宅报价为20000元/平方米，别墅报价为45000元~60000元/平方米。暂不论这一价格是否触及限价令，单从附近相应的竞争性楼盘就能看出，这一价格明显缺少竞争力。

　　从地段来看，该楼盘位置较偏，部分购买者也会对此价位产生心理上的抵触。普通住宅购买者无法承受安家后带来的各种诸多不便，而高端盘需求者可能也会选择距离市中心更近的地段购买。

　　产品的软肋，固然是造成滞销的原因之一，而加强促销仍然销售不佳的原因，是大的政策环境改变。

　　世联地产(行情,资金,股吧,问诊)的统计数据显示，2013年1季度北京购房者信心指数为47.2，较上季度大幅下跌3.5，是一线城市中信心指数最低的城市，也是降幅最大的城市。从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数和购房时机预期指数，分别较上个季度下降6.0、1.8和8.0，而未来房价预期指数较上个季度提升3.4。可以看到，北京购房者认为未来适合购房的比例明显下降(较上个季度下降8.3个百分点)，认为未来不适合购房的比例较上个季度大幅增加14.4个百分点。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，国五条政策效果逐渐显现，4~5月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同程度的影响。