汉京集团营销总监王川：创意营销，巧铸建筑“魂”

    前两天我参加了一个论坛，谈写字楼租售并举的方向，大家探讨分析的主要有几个原因：第一个原因是写字楼发展比较迅速，从原先两万多的价格逐渐攀升到五万多，涨幅非常大，增值税的收取比较高，就资产的盘活、可持续现金流以及整个项目的品质保障等方面而言，可能租赁是比较好的趋势。而且目前各大城市，包括北京、上海、香港，大多数顶级写字楼都是租赁，而不是销售，这一方面有增值税的考虑，尽量减少增值税的成本。另一方面从长效现金回流来讲，目前的租金都比较高，会有持续的良性资金回报，在长时间内都会为企业提供源源不断地现金收入，这对企业发展有很大的帮助；此外，这些资产作为自己的持有资产进行经营，在未来的融资上也有很大的便利性，为企业的发展提供更高、更大的平台。还能够非常严格的把控项目以后的发展业态，包括质素，让写字楼的形象一直处在比较高端的位置上，从这几点考虑可能是一个趋势。

    就我们公司而言，因为旗下项目比较多，马上在深南大道深大北门对面有一个接近十几万平米的超甲级写字楼——罗兰斯宝项目，未来将打造成为深南大道的标志性项目。同时还有综合体南油文化广场，里面也有一个高度200多米的超甲级写字楼。公司在未来的土地储备上，还将有商业地产的优质项目推出，它也需要我们前期建立良好的市场口碑和集团品牌，以及在商业地产方面的形象。从这一点来讲，我们希望汉京国际能够快速打响品牌，产生足够的影响力，在商业地产领域形成“汉京”的品牌形象。

    其次，作为一家开发时间不长的企业，之前做一级，现在做二级市场，也需要培养一批忠实的“粉丝”，并和这些“粉丝”共享利益。汉京国际体量不是很大，但是处在绝好的地段上，我们也希望把这个地段的升值潜力让利于客户，让首批跟随汉京集团的客户能够享受到这个商业项目所带来的收益。 

    第三，这个项目我们也有租赁的考虑，顶层的两层是我们的企业总部，1—3层会进行招商经营，一是保障写字楼品质，二是为广大写字楼客户提供配套支持，三是为企业提供持续的现金流，包括对未来发展、融资提供基础，但在这个项目上，我们可能和其他项目的做法不一样，是采用租售并举的方式，未来其他项目是否转售为租只能以后再进行商榷了。

    之前有人分析过这个问题，说前十年是住宅的市场，后十年是商业的市场，可能有这个趋势。第一、目前深圳的土地储备越来越少，可为空间不多，基本上集中在原有城市繁华地带的旧改项目，新项目非常少。旧改项目在资源极度整合的片区不光是解决居住的问题，还要解决配套服务的问题，所以将来势必会诞生很多商业需求，这也是商业地产发展的一个趋势。

    第二、产业转型带来的是一系列第三产业的升级，房地产也属于第三产业，消费类、服务类都属于第三产业，第三产业的升级本身就带来了巨大的消费能力，也给各个梯队增加了活力，创造了很大的商机，所以商业地产可能也是一个比较大的发展方向。

    第三、目前很多发展商选择放慢住宅和加快商业，因为商品越来越少，相信在政府推动廉租屋建设以后可能会出现这样的情况，也就是说大量的廉租屋和经济保障性用房在郊区或土地价值不是很高的区域大面积诞生，满足普通老百姓居住的基本需要；在城市的繁华地段和一些地价比较高的地段，可能诞生的都是商品住宅，提供给有资金实力，收入有一定保障的人群，给他们提供居住上更舒适的享受，形成这样一个分化。可能大量住宅的供应商也看到了这个趋势，逐渐放缓住宅的推售节奏，博取更高的收益，当然这也与目前住宅市场政策的打压有一定关系，因为住宅市场的打压势必会带给商业地产机遇，如果我们看远一点的话也是这个趋势，以后就像新加坡一样，可能百分之八十几都是保障性住房，只有百分之一、二十是商品房，供经济实力较好的人居住。

    因为住宅结构的调整，在满足了基本的居住需要以后才有更高层次的需求，才有消费需求诞生，而商业地产会成为需求的供应者。广大地产商看准了商业地产未来发展的趋势，所以大手笔地投向了商业地产。

    从大方向来讲，商业地产一定是发展前景无限的产业方向，但是现在短期内这么多发展商投向商业地产，是因为住宅受政策打压，加快了商业地产兴旺的速度，而且短期内广大地产商也看到了收益，所以我觉得在商业地产刚刚起步的初级阶段不要错过机会。