深圳房价十年内翻了3.65倍广州5倍 揭示中国房价之谜

　　而与北京不同的是，上海经历了三次房价下跌：第一次从2005年到2007年，下跌了13%;第二次同样为金融危机之后;而第三次调整，从2011年六月到2012年三月，下跌了25%。

　　广州在十年之内房价翻了5.1倍，而深圳则翻了3.65倍。与此同时，这两座城市都经历了数次房价调整，最严重的一次发生在金融危机之后的深圳，房价几乎下跌了39%。

　　而对于二三线城市，房价上涨并没有一线城市那么夸张。

　　对于二线城市而言，十年期间二线城市的房价平均翻了3.92倍，与此同时房价的波动也比一线城市平缓很多。然而注意到，尽管房价上涨了很多，而人均收入的变化也几乎是同步的。作者认为人均收入的变化代表了家庭对房产需求的变化，而从二线城市的数据中，房价上涨虽然很快，但是似乎与实际需求的背离并不显著。

　　而对于85个三线城市，平均而言十年期间房价翻了三倍，然而值得注意的是，在此期间人均收入的增长甚至快于房价的上涨速度。

　　那么中国的房价上涨与其他亚洲国家的房价上涨有不同特点么?为此作者比较了日本和新加坡房价上涨的经验。

　　如上图，日本从1955年到1990年，人均GDP翻了大约40倍，然而其土地价格却翻了80倍。而随后的25年期间，日本经济增长停滞，土地价格水平也终于在2014年回归了与其人均收入相当的水平。上图也印证了日本战后的房地产泡沫的产生与破灭。

　　而新加坡房价的上涨与其经济发展水平有很高的同步性，除了两段时间出现了偏离：上世纪八十年代以及亚洲金融危机之前的1995-1997年。在这两段时间之前，新加坡都经历了持续的经济增长，然而当经济下行时，房价水平又回复到了经济增长水平上。

　　结合以上的经验，与日本的房地产泡沫相比，中国的房价上涨有其自身的特点：除了少数几个一线城市外，大量二三线城市的房价上涨与购买力的增长水平是相当的。这些国家的历史经验也许对中国的房地产市场的思考有一些历史借鉴意义。

　　谁在买房?

　　一线城市的房产价格飞涨部分可以由地方政府有限的土地、房屋供给解释，然而，仅仅从供给方面并不能够完全解释。作者手上的抵押贷款数据可以帮助我们更详细的了解房产市场需求方的特征。