深圳房价十年内翻了3.65倍广州5倍 揭示中国房价之谜

　　然而需要注意的是，对于那些「富人」来说，购买房屋时有可能直接全款购房，并不需要借助抵押贷款，因而作者的这部分数据对于中产、相对低收入的购房家庭更有解释力。

　　对于每类城市，作者主要集中于两类家庭：所有贷款家庭收入在最低的10%的家庭，称之为低收入家庭(bottom-income borrower group，p10)以及在45%-55%的中等收入家庭(middle-income group，p50)。

　　上面两张图分别给出了在一线城市、二线城市家庭收入的时序以及这些家庭在整个城市的收入排序(即p10、p50样本中家庭在整个城市中收入的分位数，整个城市的收入情况由Urban Household Survey得出)。

　　通过上图可以看到，所有的城市，家庭收入在样本期间段内都经历了持续的增长。一线城市p10组的平均收入从2003年的39000元增长到2012年的92000元(2.4倍)，而p50组从87000元增长到184000元(2.1倍);在二线城市，p10组的平均收入从2003年的19000元增长到2012年的58000元(3.1倍)，而p50组从40000元增长到99000元(2.5倍)。

　　而值得注意的是，样本中的p50组基本来自于各个城市中相对富裕的一部分人。在一线城市，样本中的p50组在从2003年处于城市中85%的位置下降到了2009年的59%的位置，伺候又重回了75%的位置。而在二线城市，p50从2003年的81.5%的位置下降到了2010年62%的位置，此后又反弹到2012年68%的位置。

　　而低收入的借贷组p10更有意思，因为这组数据代表了买房的最不富有的一批人在这个城市中其收入究竟处于什么样的位置。基本上，一线城市p10在整个区间段都维持在大约25%的水平，而二线城市则维持在大约30%的水平。这个数字说明买房的人不仅仅来自于城市中收入最高的一批人，同时也来自于很大一部分低收入群体。

　　而更有意思的是，尽管一线城市的房价快速上涨，p10从2003年的35%的位置下降到了2010年的17.5%，之后又重新爬回了2012年的26%，这说明快速增长的价格并没有把低收入家庭挡在房地产市场门外。

　　上图给出了样本中不同城市类别首付比例的时序，左边为p10组，而右边为p50组。可以看到中等收入组别的首付比例基本上在35%以上，而令人惊讶的是，相比于中等收入家庭，低收入家庭的首付比例甚至更高，基本在40%以上。这很大程度上是由于中国政府的政策所致，比如首套房的比例至少为30%等(不同时间有不同政策)，而第二套房的首付比例甚至更高。

　　这与美国在次贷危机时几乎零首付不同，比如Mayer, Pence and Sherlund (2009)指出，在2003-2006年美国房地产泡沫中，收入几乎为5%甚至为0。如此高水平的首付减小了未来房地产市场的风险，除非房价下跌超过30%，贷款家庭不太会对他们的贷款违约。此外，在中国，银行对这部分债务有追索权，意味着一旦违约，银行可以要求贷款者使用其他资产偿付。这些原因使得中国不太可能发生类似美国的次贷危机。

　　房价收入比是一个非常常用的房价负担的度量。上图给出了2003年至2012年中国的房价收入比的时序图，其中左边为低收入家庭，右边为中等收入家庭。

　　对于低收入家庭而言，一线城市的房价收入比远远高于二三线城市，而从2003年至2011年一度从8左右爬升至11左右，之后2012年又降回9.2左右。而在二三线城市，房价收入比一直维持在8左右，变化幅度不大。