深圳房价十年内翻了3.65倍广州5倍 揭示中国房价之谜

　　而对于中等收入家庭组，房价收入比比低收入家庭小很多。而同样，一线城市房价收入比高于二线城市，高于三线城市。

　　Cheng, Raina and Xiong (2014) 计算了2000s华尔街的房价收入比，这个数字大约在3左右。当然，这部分数据调查的是美国相对高收入的家庭，不过美国的金融咨询机构一般会建议家庭购买价格收入比在3左右的房产。而中国的高房价收入比可能与中国不征收房产税有关。

　　Noguchi (1991)报告了日本公寓价格与收入的比，在1989年日本房地产泡沫时，这一数字达到了8.6，而这一数字与中国低收入贷款者面临的房价收入比相当。

　　另外，样本中很多地产的购买者都是未婚，如果他们结婚，那么房价收入比可能大大降低。为了解决这个问题，作者挑出了其中已婚的家庭，其房价收入比如上图所示。比较两张图会发现，其中的差别并不大，作者解释这有可能是银行严格的审贷造成的。

　　中国之前持续的收入增长意味着房价的负担可能并不能单纯的按照收入计算。比如，如果假设家庭预期自己的收入年增长10%(也就是在样本期间的平均收入增长率)，那么五年之后家庭的收入将会翻1.6倍，而届时家庭面临的房价收入比就会大大降低。当然，这一切都是假设家庭的收入会一直增长10%的前提下的。

　　作者强调，家庭对未来收入的增长预期可能是高房价收入比的重要影响因素。如果家庭有收入增长的预期，那么就会接受购房时接近8甚至10的房价收入比。此外，家庭对于整个经济(或者等价的，其他家庭)的收入增长预期，会导致家庭对于房价一直上涨的预期，而这种预期也会使得家庭乐于接受高房价收入比。

　　此外，房子的大小也是决定房屋价值的重要维度。上图展示了两类家庭房屋大小的时序图。尽管总的趋势是下降的，但是中国家庭的房屋面积仍然是很宽敞的。一线城市的低收入家庭购买的了全国最小的房子，而即使这部分家庭，居住面积也有70多平米。对于一线城市的典型家庭，人均居住面积大约有25平方米，这在世界范围内都算比较高的。

　　从年龄分布上来看，低收入组似乎比中等收入组更年轻一点，基本上30的头5年是买房的主力军。

　　由上图可以看到，在三类城市中，低收入家庭组有大约40%的购房者为单身男女。Wei, Zhang and Liu (2014) 指出，由于性别的不平衡，是否拥有房产是中国男性在婚姻市场上竞争力的重要因素。这个论点意味着单身男性比起女性应该更渴望购买住房。这一点在二三线城市非常明显。然而在一线城市，单身男性与单身女性买房的比例大体相同，这意味着尽管婚姻市场是理解房市的重要因素，但是对于一线城市的房价，似乎并没有什么太强的解释能力。

　　一个经常被关注的点是，许多人拥有多套住房。上表给出了2011-2013年抵押贷款买房的样本中，二套房的比例。因为富人可能使用现金直接买房，因此以上的数据严重低估了二套房的比例。

　　在一线城市中，2011-2012只有5.3%左右，然而到了2013年，这个数字扩大了两倍，而在二三线城市，这个数字虽然也增加了，但是并没有一线城市那么夸张。

　　综合起来看，尽管房价一直在涨，然而这并没有阻止低收入家庭参与到这个市场中来。然而低收入家庭承担着非常沉重的买房压力，这可能反应了大家对持续的收入增长以及未来高房价的预期。