2021年全国房地产市场回顾：前热后冷 风云激变

　　2021年，全国房地产市场前热后冷、风云突变。上半年，房地产调控不断加码，三道红线试点范围扩大、贷款集中度管理全面实施、22城双集中供地首次推出、住建部约谈18城相关负责人、严防与查处经营贷违规流入房地产、多地推出学区房新政与二手房指导价政策等;但上半年热点地区房地产市场沿续2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨。

　　下半年，画风突转，风云激变，房地产市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集体遇冷，70城二手房价指数8月首次转跌，十几家上市房企陆续信用违约，多数民企出现程度不一的经营困难。9月底开始，房地产融资略有松动，政策底部显现，但市场面与企业面继续走弱。

　　本文选自易居研究院《2021-2022年度全国房地产市场报告》，本报告是易居研究院一年更新一次的重磅房地产市场研究成果，主要着眼于分析与预判全国房地产市场运行，兼顾研究宏观经济、经济政策、房地产政策等影响市场变化的外部环境。分为上下两篇，本文为上篇，主要回顾2021年。本年度的市场关键词可总结为：风云突变，路漫修远。

　　政策回顾

　　(一)宏观经济政策：前稳后松

　　1、政策方向：在错综复杂环境中积极做应对

　　2021年是新冠肺炎疫情爆发的第二年，宏观经济和社会发展依然面临诸多不确定性和重大挑战。2021年3月的《政府工作报告》指出，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，国际形势中不稳定不确定因素增多，世界经济形势复杂严峻。国内疫情防控仍有薄弱环节，经济恢复基础尚不牢固，居民消费仍受制约，投资增长后劲不足，中小微企业和个体工商户困难较多，稳就业压力较大。关键领域创新能力不强。一些地方财政收支矛盾突出，防范化解金融等领域风险任务依然艰巨。

　　2021年3月，中央制定了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，其成为2021年及后续年份中最具指导性的文件。“十四五”时期是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年，而2021年作为十四五的开局第一年，更要把握这一战略机遇期，在新发展阶段中加快构建新发展格局、推动高质量发展。

　　错综复杂的经济和社会环境下，宏观经济等政策更需要灵活多变、精准出击。在疫情零散出现、洪涝灾害多地出现、限产限电等因素的冲击下，宏观经济面临下行压力。数据显示，2021年三季度GDP同比增长4.9%，环比增长0.2%，较二季度明显下滑。与此同时，供给不足下各类价格水平出现了过快上涨，对于各个产业、居民生活等都带来冲击。稳定供给、确保产业链条稳健，成为宏观经济政策的重要关注内容。尤其是针对煤价上涨和各地限电情况，国家发改委积极回应，并强调，要科学制定实施有序用电方案，必须坚持“限电不拉闸”，坚决避免压限居民用能的情况发生。总体上，类似情况都说明，2021年宏观经济发展面临错综复杂的环境，各类政策积极有力出击，有力助推全年目标的完成。

　　2、货币金融政策：前稳后松

　　2021年货币政策稳步推进，总体继续实施稳健的货币政策，但适时调整，围绕宏观经济运行情况和变化而发挥积极的作用。2021年上半年，货币政策围绕“保持宏观杠杆率稳定”、“进一步降低实体经济综合融资成本”等角度进行。总结来看，上半年货币政策保持连续性、稳定性和可持续性，积极深化金融供给侧结构性改革，确保宏观经济和社会发展平稳运行。

　　但到了下半年，受外部经济下行压力增大的影响，货币政策释放了新的宽松信号。2021年11月，中国人民银行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》。此次报告对经济的判断更趋谨慎，报告首次提出“保持经济平稳运行的难度加大”，表明经济总量层面存在压力。相比二季度“经济恢复不稳固，不均衡”的结构性压力，央行对于宏观经济下行压力的担忧明显增多。另外，7月和12月两次全面降准，各降0.5个百分点，也表现出下半年货币明显松于上半年。

　　另外，从经济结构调整和高质量发展的角度看，央行继续强调落实结构性货币政策工具，充分体现了后疫情时期货币政策的新重点。相关数据和新闻显示，央行在11月设立了碳减排支持工具、后续又设立了2000亿支持煤炭清洁高效利用再贷款等，充分说明货币政策有新的侧重点和关注点。