谢逸枫：中梁控股市值如何十年破4000亿元 每年385亿？

　　进入2021年，受“两集中”等政策影响，上市房企估值有所回升，2月末，88家A+H股上市房企市值低于2020年末的仅17家，但仍有34家较2019年末市值有所下降。从个股来看，2021年年初两个月市值下降最大的为碧桂园，较2020年末减少235.8亿元。

　　从2021年初2个月股价涨跌幅来看，88家上市房企平均涨幅为3.5%，其中最大涨幅为银城国际，前2个月上涨了37%，最大跌幅则为明发集团，前2个月跌幅达61.3%。整体来看，房地产行业市值与销售规模背离。克而瑞数据显示，2020年百强房企全口径销售金额达到13万亿，同比增12.4%。

　　而TOP200有88家上市房企，2020年末市值总额仅为约3.8万亿，较2019年末缩水近7000亿元。受到疫情冲击，整体港股地产板块活跃低较低，克而瑞内房股领先指数走势全年下行近两成，指数估值方面，年初受疫情冲击有所震荡，后趋于平稳，但相对恒指和香港地产股大样本整体PE、PB折减持续走低。

　　根据贝壳研究院数据，自2017年起，房企偿债规模呈现直线上升趋势，偿债压力加剧。2020年，房企偿债规模约为9154亿元，同比增长28.7%；2021年到期债务规模预计将达到12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。由于房企债券融资发行中期集中在3-5年，因此房企将在后续的3-5年内继续背着沉重的债务负担，承担较大的现金流压力。

　　高负债的风险已经开始显现。接连出现爆雷现象的泰禾集团、福晟、华夏幸福均受高负债所累。深陷债务困境后，资本也在快速撤离。目前，泰禾集团的市净率为0.45，市值为78.9亿元；华夏幸福的市净率为0.6，市值为290亿元。近半年来，泰禾集团和华夏幸福的股价已累计下跌了38.66%和57.01%。

　　“三道红线”试点之初，“控规模”“重利润”“谨慎扩张”“不以规模为首要目标”等措辞即已出现在多家房企的2020中期业绩交流会上。“三道红线”的政策范围将在2021年进一步扩大，从原先的12家房企扩增至30家。随着“红线”的覆盖范围逐渐扩大，地产行业也将正式告别规模高速增长时代。

　　对高周转的控制则源于内部管理。对于受到融资制约的房企而言。“高周转”成了加快回款、提升收益、盘活现金流的重要途径，但能否保持住较高的周转率则考验着房企的运营能力和销售能力。纵观A股市场的房企数据，不少房企的存货周转率存在逐年降低的趋势。除了“高负债+高周转”双重风险叠加的行业特性外，房企的低估值还来自于政策环境的严格管控。

　　2020年下半年，全国范围内超过30个城市陆续加码楼市调控政策。年底的银行房贷新规在“三道红线”之上又为房企融资绑上了两条“上限”。2021年以来，宁波、成都、深圳、广州、杭州、北京、上海又依次出台楼市调控新政，强化了购房资格、信贷政策、违规惩罚等多个市场行为维度的规范力度。

　　地产股的核心问题并不是“三道红线”所带来的利空，不是毛利率下降、业绩增速不及预期，或者现金流风险等。而是这个行业已经从风口上跌落，投资逻辑发生了变化，投资者只能赚业绩的钱、分红的钱，而不是估值的收益。相较没有天花板的估值收益，来自业绩和分红的收益空间要小很多、且受明显约束。

　　鉴于地产业务本身已无太多想象空间，不少机构开始将目光投向了拥有多元化业务的发展商。而开发商在积极寻找、增持估值更高的赛道。中国恒大便是一个典型案例，2020年12月28日至12月31日期间，该公司斥资9.2亿港元在二级市场增持了1.035亿股恒大物业股份，在2020年12月，该公司还花了超过20亿港元增持恒大汽车，就连新成立的房车宝集团都是奔着万亿元估值去的。

　　中国奥园在2020年布局的医美概念股——奥园美谷获得了资本市场的追捧，2020年12月以来已经收获了4个涨停。后来者在加紧向风口靠拢，1月5日，珠江投资与广汽集团签订了战略合作协议，计划投资19.23亿元切入新能源汽车领域。

　　上市房企市值做大的途径措施

　　中国资本市场尚未达到成熟阶段，上市房企在市值管理方面的动力不足。良好的市值管理能够提升企业的内在价值，在资本市场获得更多关注，降低资金成本，进而达到强化投资者信心的目标。目前市值管理策略分为价值创造、价值经营及价值实现三类，其中价值经营是最关键的部分，价值经营即企业通过资本运作提升市值，主要分为扩张型、收缩型及内变型三种类型。

第一是扩张型

　　其一是并购、重组，代表房企是万科、融创。并购重组是市值增长的主要动力，通过并购重组，上市房企既可获得大量优质项目储备，提高市场占有率和利润率，促进业绩提升和市值提高。关键是可以打造多元化发展模式，开拓商业、存量房、物流等领域，协同促进市值规模的扩大。其中最典型的就是万科开启并购模式，促进业绩提升和市值提高。

　　极大充实了万科在广州的土地储备。关键是为未来业绩的提升奠定了基础。通过收购印力集团、入股链家集团和领衔收购普洛斯、并购太古冷链等举措，完善布局商业消费以及资产管理、存量房和物流等业务领域，积极向城市配套服务商转变，协同提升市值规模。