谢逸枫：中梁控股市值如何十年破4000亿元 每年385亿？

　　受益于2014年开始的去库存政策红利和上一轮货币宽松政策，2016-2017年三四线城市迎来牛市，而正好踩中经济周期的中梁地产，高周转实现了规模的高速增长。中梁终于提出“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。2013年中梁合约销售额才突破百亿，2016年销售额只有190亿元，随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元。

　　2018年跨过千亿门槛到1015亿元，2019年销售额再次增长50%达到1525亿元，2020年合约销售金额约1688亿元，同比增长10.69%，销售金增速出现下降。高速增长的同时，中梁拿地速度在加快。2016年-2018年中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块，这一拿地速度极大扩充了公司土储。

　　2019年购买139幅地块，已购地块平均成本为4607元一平，拿地资金764亿元。到2020年拿地金额355亿，足足下降了一半。因此，转变拿地方式，是非常重要的。中梁控股提出了2020年的寻地合作，合作模式包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等。

　　再次是资产与主业规模扩张缓慢。2019年实现合约销售额为人民币1525亿元，较2018年增加约50.2%。合约销售面积约1485.1万平方米，较2018年增加46.6%，合约销售平均售价为人民币10207元/平方米，较2018年有所增加。2020年累计实现合约销售金额约1688亿元，同比增长10.69%。合约销售面积约1350.6万平方米，同比降低9.06%，合约销售均价约每平方米12500元。

　　2019年销售额、合约销售面积的增速保持的非常稳定，但是2020年销售额、合约销售面积的增速一下掉到10.66%，一下由正增长掉到负增长9.06%。对比2015年-2018年的增长，相差巨大。2020年的合约销售额、合约销售面积比2019年与2015年-2018年差多了。随着房地产的高杠杆、高负债、高增长的转变，千亿、百亿房企增长受影响。

　　最后是债务、收入的高增长受限制。值得注意的是，销售额和净利增速放缓的同时，中梁控股经营获现能力下降。2017-2019年，中梁控股的销售净利率分别为3.55%、8.36%和11.05%、毛利率分别为20.39%、22.87%和23.27%，低于上市房企30%的毛利率中位值。2019年银行结余及现金为人民币264.95亿元及已收客户按金（合约负债）为人民币1158.73亿元。

　　债务总额为人民币401.81亿元及净资产负债比率为65.6%。2019年收入为人民币566.39亿元，同比增长约87.5%。归属股东净利润38.34亿元，同比增98.5%。毛利131.82亿元，同比增长90.75%。2016年2020年上半年，中梁控股仅有2018年经营性现金流净额为净流入，其他均为净流出状态，2019年和2020年上半年分别净流出203.29亿和78.55亿元。

　　同时中梁控股的销售毛利率和净利率常年在低位徘徊，低于行业平均水平。值得注意的是，2016年中梁控股的净负债率还高达1790.2%，然而在2018年赴港上市前夕其净负债率迅猛下降至58.1%。其实，净资产负债比率大幅下降与净资产大涨有关，2016-2019年其净资产由6.55亿元增至208.72亿元，增长接近31倍。

　　2020年上半年，中梁控股实现营收238.89亿元，同比增长15.6%。实现归母净利润12.06亿元，同比微增0.14%。截至2020年6月末，中梁控股的总资产为2574.14亿元，总负债2319.68亿元，净资产254.46亿元，资产负债率90.11%，剔除预收款后的资产负债率80.77％，净负债率69.9%。剔除预收款项后之资产负债率为80.77%、净负债率为78.38%、现金短债比为1.43。

　　债务结构方面，主要以流动负债为主，占总负债比高达90%，债务结构不合理。截至2020年6月末，中梁控股流动负债有2012.01亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有229.75亿元。2020年以来，中梁控股的流动性有所改善，其账上现金及现金等价物有350.21亿元，现金短债比为1.5，而2019年该指标仅为0.7。

　　在负债方面，中梁控股还有307.68亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计298.34亿元。中梁控股刚性债务有528.09亿元，较2019年末上升31.4%，主要以长期有息负债为主，带息债务比为22%。有息负债快速增长，中梁控股财务费用支出高企，但其把九成费用都做了资本化处理，2020年上半年财务费用仅为1.96亿元。

　　偿债资金方面，中梁控股主要依赖于外部融资，融资渠道主要为银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系，由于信托和银行融资对房企收紧，其再融资面临一定压力。因销售和业绩增速下滑明显，经营获现能力下降。有息负债不断攀升，融资成本高企。如今在国家房地产调控和房企融资新规压力下，已踩中“一道红线”的中梁控股，极速规模化扩张后面临着巨大的资金压力。

　　按照中梁控股公告，2020年底，净负债率低于100%、非受限现金短债比大于1、剔除预收款项后的资产负债率约80%。按照“三道红线”的要求，说明中梁控股踩中一条“红线”，为黄档房企。2020年8月28日，出台限制开发商融资的“三条红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1。

       来源：咚咚找房