摸底深圳31个片区“合理房价” 哪个性价比最高?

    南头

    ◎二手房成交均价：19497元/平方米

    ◎租金水平：47.57元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：16000至19000元/平方米

    南头片区北靠深圳主干道深南大道，东接高新科技园区，西侧为前海物流园，是整个南山区的重要组成部分。南头片区是南山的老中心区，已经发展成为一个适合居住的生活区。

    片区住宅多以独栋建设为主，成规模的社区住宅较少。由于该片区租赁市场十分活跃，因此片区的住宅以中小户型为主，一房和二房住宅占了该片区住宅供应的相当比例，长期投资前景十分广阔。

    据统计，目前南头片区物业的回报率普遍在6％以上，部分物业的回报率达到了9％以上。

    罗湖区

蔡屋围

    ◎二手房成交均价：17583元/平方米

    ◎租金水平：66.77元/平方米·月

    ◎目前在售新房价格：无

    ◎“合理”房价：23000—26700元/平方米

    蔡屋围是深圳核心金融区，包括深交所、高价地大厦、深发展银行大厦、万象城、大剧院以及新建的深圳最高建筑京基100都位于这里。

    蔡屋围片区内商业办公场所众多，不乏众多上市企业及跨国企业，加上这一片区商业服务业发达，片区内的住宅就显得相对稀缺，加上广泛居住需求，因此这一片区租金水平确实不低。根据中原监测，蔡屋围的租金高达66.77元/平方米·月，这一水平在深圳属于第一梯队，只有华侨城、中心南等几个核心区相媲美。

    而在住宅的买卖价格上，目前蔡屋围除了幸福里、京基100公寓这样一些新入市的高端住宅和商务公寓产品外，其他住宅产品的价格却显得不算贵。也许是作为罗湖，房价一直未有飞跃式的涨幅，目前蔡屋围还是能找到不少售价低于20000元左右的二手住宅，而相比这一片区不错的租金而言，这一片区的房价相当的“有价值”，再者，从去年到今年，这一片区的租金水平同比上涨7%的同时，二手房成交均价却下降12%。

    东门

    ◎二手房成交均价：14953元/平方米

    ◎租金水平：54.32元/平方米·月

    ◎在售新房价格：预计30000元/平方米

    ◎“合理”房价：18600—21700元/平方米

    东门同样是深圳商业服务业旺盛的几大商圈之一，繁忙的商业让东门商铺很抢手，也刺激了东门片区的租房需求。目前，在东门片区很多住宅小区都由企业及个体老板租用为商业办公用地，带来更高的租金水平和收益，但同时也降低了居住的氛围。

    东门是深圳最早建设和发展的区域，受制于了罗湖老区的多年发展，东门片区内的规划密度等也一直制约东门的居住环境。东门片区鲜有新建商品房入市，最近入市的港澳8号也是由烂尾楼盘活而来，不过由于其片区内稀缺新建物业，其以接近30000元的售价入市后已卖完，而东门即将入市的华盛君荟预计均价在30000元左右。目前在东门其他的二手楼盘则价格明显不高，中原监测的典型楼盘长丰苑目前的价格仅在12000元左右，片区成交均价也在15000元左右，都低于以租金计算的“合理房价”。这说明东门的房屋总体上租金回报价值偏优。