地产调查：置业环节暗藏陷阱 买房之前做足功课

　　买房前做足“三大功课”

　　恒程律师事务所高级律师徐飙

　　置业者如何保障自己的权益，买到“放心房”？以下三个阶段应该特别注意：

　　一、购房阶段。首先，消费者应观注房地产经营者是否具备“五证二书”。其次，房地产经营者有义务向消费者出示《商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》等。置业者经常遇到售房口头承诺与交房情况不一致，却往往无法举证，导致维权被动。因此，对于商品房销售资料（后期维权证据）的保存是一个消费者需要重点注意的事项，如保留宣传册及相关承诺文件或其他形式的证据。

　　二、收房阶段。在这个阶段，消费者收房时应当观注所交房屋是否两书一证齐全，售房时承诺的配套设置是否已经验收完工，房屋外观情况是否符合要求等。根据相关规定：房地产经营者有义务向房地产消费者出示商品房竣工验收备案证明文件，包括：住宅质量保证书、住宅使用说明书，竣工验收合格证（或竣工验收备案证）。否则，消费者有权拒绝接收房屋，并可要求房地产经营者承担违约责任。消费者发现问题要及时提出，及时解决，谨慎收房。

　　三、交付使用期。房屋交付使用后，如出现严重房屋质量问题的，消费者也可通过相关法律手段维护自己的权益。根据有关司法解释第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。此外，部分问题还可以通过本体维修基金解决。

　　时间考验下，产品环节问题繁杂

　　综观当今的楼市，我们可以发现导致楼房质量下滑的“罪魁祸首”大致有以下几种类型：

　　１．建筑材料不合格。很多读者反映，在期房项目入住验房时，常会出现实际交工标准与购房合同不符，建筑材料或电梯、防盗门等品牌与承诺差别较大，以次充好的现象，甚至一些房屋还未入住墙体已开裂或墙皮脱落、顶层漏雨等，出现严重的房屋质量问题。中海重庆江滨一号、上海富力桃园双拼别墅墙壁严重漏水成为“房斑斑”就是典型案例，而龙岗中心城一楼盘全屋内线“裸埋”更是轰动业界。

　　２．建筑设计不合理。空间设计不合理包括：通风采光不够；水、电、暖、气的设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置；用电设备甚至存在漏电、火灾隐患等等。公用设计不合理，质量不过关，楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等都为置业者们带来隐忧。典型案例如布吉康达尔蝴蝶堡二期，项目设计存在严重问题，小区入伙半年多，至今不能开通管道燃气，入住后只能用“热得快”烧水洗澡，扛着煤气罐在阳台炒菜，生活不便，业主们苦不堪言。

　　３．建筑施工不到位。施工不到位会导致地面沉降、墙面脱落、楼体倾斜、严重漏水等问题。典型案例如桃源村三期的保障房出现裂缝、漏水、楼梯倾斜等问题。宝安填海区的宝安豪业华庭等多个楼盘出现了大面积的地面沉降，楼体出现裂缝，裂缝达三个手指的宽度，很可能与项目主体在施工初期打桩时，桩基工程不到位有关系。