地产调查：置业环节暗藏陷阱 买房之前做足功课

　　律师在线：“捂盘”方式技巧多，法律法规待完善

　　北京大成（深圳）律师事务所合伙人涂成洲

　　开发商的种种捂盘行为中，有一些是钻了法律和政策的漏洞，而有一些根本就是违法的。

　　如一个楼盘建筑要建到什么程度就有资格领取预售许可证？《城市商品房预售管理办法》（建设部于１９９５年１月１日出台，２００４年７月２０日修改）第五条规定了商品房预售应当符合的条件。该法虽然规定了条件，但并未强制规定如果开发商在建商品房一旦符合该法，就必须要领预售证。也就是说，开发商的楼盘就是全部都可以建成现楼来卖，难怪开发商经常以没有“领证”来延迟开盘。

　　其次，目前开发商比较普遍的做法是分批去领预售许可证，或者领了证后再分批销售，这是政策允许的嘛？答案是完全不允许。根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房２０１０５３号，中华人民共和国住房和城乡建设部于２０１０年４月１３日颁布并实施）之第二（七）的规定，即“严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。”可知，开发商不得分层分单元办理预售许可证。

　　再有，领了预售许可证，开发商却不公开销售，或者是以远高过市场价的价格推出，以此来达到“捂盘”的目的，对于这些现象，政策又是如何规范的？《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房２０１０５３号，中华人民共和国住房和城乡建设部于２０１０年４月１３日颁布并实施）之第一（一）条规定“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在１０日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

　　对于捂盘追求高利润的行为，就应当制定高额的罚金来扼制。如果购房者发现以上开发商的种种“捂盘”行为，可以向各地房地产主管部门反映或者投诉。

　　延伸解读：揭秘“捂盘”六大招数

　　很多购房者提出疑问，开发商大都是贷款建楼，卖了房才能赚取利润，如果总“捂盘”，如何支付银行的利息呢？据记者了解，如果开发商资金链不是很紧张的话，推迟一个月，开发商仅需要付出几万元至几十万的利息，而得到的却是数百万元甚至上亿元的利润收益。他们具体的招数有哪些？

　　招数１：拖工期——房地产开发从拿地到销售都要１年半至２年以上的周期，开发商如果认为房地产形势看好，就会把工期拉长，原本１个月能建好的，改成两个月完工。然后再根据情况决定要不要领预售证。

　　招数２：延时间——拿到预售证不开盘，实为储客拉高价格。去年“４·１７”之后，楼市调控政策出台，开发商推新盘的积极性不高，为此，不少开发商拿到了预售证却不开盘，而是以“开放样板房”、“非毛坯售楼部”等借口。

　　招数３：分期卖——在国土局登记的预售套数明明有数百套，却先推少量单位；或者有好几栋楼同时拿了预售证，却每次只拿一栋楼来卖。对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法，有的领取预售证时间相差数月甚至数年。

　　招数４：假销售——开发商先买后卖，制造热销假象，即开发商联合中介先买下销路好的房子，制造热销假象，再撤销购房意向和退房；或者是提高价格后再放盘流入市场，赚取高额利润。

　　招数５：玩售完——开盘即“售完”，但没过多久很快又有所谓珍藏版单位出售。这其实还是一个目的，造成供应紧张，销售热闹的假象。人们一听受捧盘，往往就会产生房价会涨的预期，甚至会不惜高价跟风买入。

　　招数６：乱抬价——开发商领了预售许可证，按照规定，１０天内必须公开出售。但一些开发商领证了，也出售了，但是定价却比市场价高出一大截。他就是不让你买，把价格先标得高高的，让你买不成，等到想卖的时候再调整价格继续卖。