地产调查：置业环节暗藏陷阱 买房之前做足功课

　　交易【滋生背景】

　　专家认为，楼市“霸王条款”的重要特征是信息不对称，开发商、中介商、银行、物业管理公司等机构在制定的格式合同中，包含、隐藏着逃避法定义务、减免自身责任、加重购房者负担等内容，但对购房者权利进行了多方面限制，这不仅会为日后看得见的楼市纠纷埋下伏笔，还会引发多种看不到的“道德风险”，即违背合同、不守诺言，严重侵害购房者的切身权益。

　　实际上，现实楼市发生的此类“霸王条款”的例子有很多。比如，开发商在出售房屋时减少自己的违约责任，并侵占购房者购房预定金；房产中介的“强制缔约行为”、“强制授权行为”，以及无论房子成交与否都要收取手续费用；物业公司制定不交物业费就停水停电的规则等。

　　记者调查：定金难退成投诉热点

　　近日来，“地产热线”接到多名读者曝料，反映楼市新政后遭遇多起楼市“霸王条款”，并感叹在楼市“霸王条款”可谓无处不在，有些隐蔽条款，非专业人士难以发现，并呼吁国土等相关部门应为保护楼市消费者权益而立即行动起来。事实上，许多房产交易中有关贷款买房、二手房过户方面的纠纷经过一段时间的协商未果后，交易双方开始诉诸法律。广东圣方律师事务所颜宇丹律师就近期的几个典型案例作出解析。

　　案例一：银行停止放贷后，开发商应退还房款

　　２０１０年１２月，李女士夫妇交了５万元定金，按照约定，开发商可办理总共为３５万元的建设银行贷款，随后支付了１７万元的首付款。但今年银行收紧银根、贷款办不下来，李女士要求退还房款，但开发商拒绝退款。随后细看合同发现里面约定了很多若由于政策办不下来贷款、全部归于买家承担责任的条款。

　　地产律师认为，这是典型的楼市“霸王条款”规定。从法理的角度，楼市买卖双方约定以贷款方式支付房款，在合同履行过程中，因国家房贷政策调整导致首付比例提高，超出购房者预算无法履约，或无法获得贷款的，如双方无特别约定需一次性付款的，那么可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第２３条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”