地产调查：置业环节暗藏陷阱 买房之前做足功课

　　案例二：交了“诚意金”方可优先选房没有法律依据

　　前不久，刘小姐看中了前海的一个大型楼盘，那天看盘的人络绎不绝，都是冲着其比较完善的城市规划来的。销售人员跟她讲，该楼盘均价为２８０００元／平方米，但不同户型价格不一样，购房者只要先交２万元诚意金成为ＶＩＰ客户，就可以优先选房。如果开盘当日价格超过现在的价格，不会让他们补余额，但如果没有现在的价格高的话，风险就由消费者承担。

　　地产律师认为，开发商收取购房者“诚意金”没有任何法律依据。建议在签订相关合同时，对具体内容要有明确的意思表示，比如开盘后的户型与交纳“诚意金”时的不一致、配套设施不齐全等该由谁负责承担等。

　　如何规避购房风险？

　　广东圣方律师事务所颜宇丹

　　第一，很多人都说签订购房合同时看不懂合同条款。在购买前律师有陪购业务，买方有买方的利益，卖方有卖方的利益，把利益维护好了就不容易出现纠纷了。比如有人交了二三十万元的定金，却以为是首期款，如果出现国家政策变动而贷不到款的情况，就非常被动。

　　第二，交易过程中一定要形成书面证据，如果对方不签收通知等函件，或者不按合同约定时间履行合同义务，那么就向对方发一个催办函，用邮政快件形式寄去，上面有日期注明内容，说明已经发出过书面通知。

　　第三，发生了纠纷以后，当事人最好聘请法律专业人士处理。交易合同怎么约定，合同条款以及补充条款的内容，还有其他的书面材料等都是证据。

　　示范文本留下“霸王”空间

　　近日，一位购买了龙华大浪路某楼盘的购房者张先生与“地产热线”联系，表示他们在签订认购书，并支付定金后，却发现开发商在深圳市房管部门下载的新版合同后的附件里的补充协议里的内容修改了很多《商品房买卖合同》的条款，与之前双方协商好的条件有多处遗漏，入伙时间也比宣传的晚了几个月。

　　记者了解到，这不仅仅是个案，购房合同附带的补充协议与先前双方都认可的认购合同存在分歧的现象多有存在。因为在深圳楼市购房者在选好房后，与开发商签订认购书时一般是看不到正式签订的商品房买卖合同内容的，即使看到，也只是政府部门公布的示范文本的正本内容，看不到开发商自己拟定的补充协议，而猫腻往往就出在这份和买卖合同条款有同等法律效力，甚至可以变更正式买卖合同条款的内容。

　　对此，广东省消费者委员会法律顾问李瑾分析，除了以上案例，目前置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管等方面，如开发商私自变更交楼条件、降低交楼标准，延长办房产证期限等方面。

　　不过专家也一针见血地指出，现实中，由于楼市供应量远远小于需求量，所以对很多购房者来说，比遇到霸王条款更窝心的是买不到房，因此只好对霸王条款忍气吞声，除非政府有关监管部门能对制定霸王条款的开发商公开披露并进行严厉处罚，否则开发商的霸王行为还将一直持续到卖不动楼的时候。