摸底深圳31个片区“合理房价” 哪个性价比最高?

    伴随着房价在调控后的下跌，业内对于房价将跌到何时也有了不同的看法，一个紧随而至的问题就是深圳房价跌到何时才算合理。记者通过计算得出，从租金回报角度衡量深圳罗湖的房价最为合理。

    近期深圳又见“合理”房价说。近日，深圳市房地产研究中心主任王锋计算得出的深圳“合理”房价1.5万元再次引起热议。这一根据房价和家庭收入比例计算的合理房价以全市为单位，不少市民表示，深圳各区差异巨大，以全市平均水平计算的合理房价不具备任何指标意义，市民还是不知道在各个片区，什么样的价格更具有市场支撑。

    根据美联物业全国研究中心主任徐枫表示，深圳的“合理”房价应该在1.7万—2万元不等。而记者则依据租金水平分别计算深圳31个片区的“合理”房价，从租金支撑角度为市民解答哪些片区的房价更有支撑。计算显示，从租金回报角度衡量深圳罗湖的房价最为合理，包括蔡屋围、东门、翠竹、黄贝岭等片区的实际房价都处于计算得来的“合理”房价区间，此外保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡等片区房价也趋于合理；而香蜜湖、后海、宝安中心区、横岗、龙华、前海等片区则明显房价“偏高”。

    根据深圳中原的统计，深圳31个片区4月份二手房成交均价同比去年4月都呈下跌趋势，其中20个片区跌幅超过10%，坂田、前海、梅沙、龙岗中心城、翠竹、宝城中心区等片区领跌全市。与此同时，黄贝岭、新洲、中心南区、龙华、南头、皇岗等片区跌幅较小。

    随着房价在调控后的下跌，业内对于房价将跌到何时也有了不同的看法，一个紧随而至的问题就是深圳房价跌到何时才算合理。日前，深圳市房地产研究中心主任王锋给出了一个算法：以深圳三口之家的年收入在15万元左右计算，按照联合国建议的，城市主流居民家庭年收入总和与房屋总价值比例在15至18之间，考虑深圳的发展现状以10倍作为标准，一个家庭购买房屋的合理总价为150万元，如果按一套房100平方米算，房价就是1.5万元/平方米。以此计算深圳的“合理”房价在1.5万元/平方米左右为合适。

根据徐枫表示，房价合理不合理其实很难有一个明确的界定标准。她认为，房价与收入的比例，或者月供与家庭收入的负担比都是衡量房价的指标，但难在一个城市的收入水平很难界定，因此也很难算出合理的价格。

    “目前其他专家计算依据的多为统计局数字，但这是社会人群的平均收入，而其实社会人群并不等于购房人群”，徐枫认为，购房人群仅是社会人群的一部分，其收入高于社会平均收入，而且从商品住宅的性质来说，保障房覆盖中低收入人群，商品房就是卖给社会人群更有钱的一部分人，因此依次计算的深圳“合理房价”应该高于1.5万元的水平。

    据徐枫认为，“深圳全市的合理房价应该是1.7万—2万元”，但这是全市的均价，具体到福田可能就应该在2.2万左右。是否可以用租金水平来计算“合理”房价？徐枫表示，一是租金回报率更多是衡量投资的指标，再者应该注意到，国外用这一指标的前提是租房和买房的居住体验差别不大，而国内租房对于租客缺乏保障，同时房价上涨速度快于租金上涨速度，因此国内房屋租金回报率一般偏低。

    但是，考虑到租金的片区差异和租金水平更能直观地反映居住需求，因此记者还是用这一指标来计算衡量合理房价。在针对深圳31个片区的计算和调查显示，罗湖区明显是各区中住宅租金回报率最高、房价更显“合理”的区域，而包括福田、南山、宝安等房价上涨速度较快的区域则明显租金回报偏低，房价有“不合理”趋势。对于购房者而言，翠竹、百仕达、保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡、莲塘、南头等片区房价“水分”不多，消费者可关注随时入市的笋盘。

    “合理”房价的计算方式

    美联物业全国研究中心主任徐枫告诉记者，租金回报率更多是投资概念，是衡量房产投资是否合理的指标，不适宜用其衡量房价是否“合理”。但世联地产董事长陈劲松却表示，房价的租金回报达到通货膨胀水平,说明租金回报合理，也说明行业发展正常化。

    考虑到租金水平的片区差异明显，以及租金更敏感反映市场变化，记者还是大胆使用“租金回报”的方式来计算“合理”房价。考虑目前国内CPI水平和国内定期存款利率都是在3.5%左右，于是记者假定租金回报率在3—3.5%的水平，从租金反推计算房价作为“合理”房价。假定认为，租金回报高于3.5%的片区其房价有更多支撑，而租金回报明显低于指标的则其房价有更多“泡沫”倾向。

    值得说明的是，徐枫表示，对于个体购房者而言，房价负担比是衡量房价是否合理的指标，每月支付月供占家庭收入50%以下的房价水平都属合理。

    福田区

    莲花（含中心北区）

    ◎二手房成交均价：27016元/平方米

    ◎租金水平：56.57元/平方米·月

    ◎在售新房均价：26000元/平方米

    ◎“合理”房价：19400—22600元/平方米

    地处福田中心区CBD北部，交通四通发达，同时区域配套完善，又有相对丰富的公园、学校等资源，因此目前二手房价格都远在全市的二手房成交均价以上。

    深圳中原监测，该片区代表性二手楼盘雅颂居新近成交的价格在3.8万元，同比去年同期下降约10%，同时该片区的二手房成交均价也从去年同期的3万元左右下降到目前的2.7万元，而同期租金水平却保持稳定。此外，该片区现有新楼盘彩田怡色在售，价格2.6万元起。