中原地产：2011深圳新房政策压市 价格应市而落

　　受年内调控政策影响，2011年年底深圳存量可售新房约209万㎡，比2010年底增加40万㎡，增幅23.66% 5-7月份存量有所提升，而7月份水榭春天、招商观园等低价入市，引起年中的一阵购房热潮，消化了一部分库存，8月份库存有所回落。但8月受大运的影响，成交量低，再加上政策的叠加效应，9月份虽然推盘量有所增加，但成交量却陷入低谷，存量重新抬头。低成交延续到12月底，导致存量持续增加。但从历史长期数据来看，2011年底的存量低于2007. 2008年底的水平，甚至远低于2009年初的住宅存量水平。

　　从各区来看，最大的存量仍位于龙岗，2011年底该区在售楼盘中仍有102万㎡可售住宅，比2010年底增加约64.51%，为各区存量变化最大的区域。盐田的存量基本上维持在2010年的水平，罗湖则有所下降，其它各区的存量都出现上升，其中，宝安紧随龙岗之后，2011年存量增加了37万㎡。

　　目前，影响房价走势的最主要两个因素，即为政策和心理预期。新一轮的调控力度，在很大程度上强化了市场预期。第一季度在房地产投资保值增值的主要心理预期下，市场信心比较坚定，但随着政策走向，4月底中海首开千套限价房，给一向高涨的深圳房价及普遍看多的心理预期带来了一次较大的冲击。紧接着连续加息及调高存款准备金率等，直至7月份，市场急转直下，市场预期也直接导向普遍悲观，需求大幅萎缩，这就直接影响年内成交量的上升。由于持续的成交低迷，开发商迫于年底资金面的严峻考验及年末销售冲刺目前，逐渐松动价格，营销力度不断加强，降价由点到面逐渐铺开，买方市场渐形成，“以价换量”成常态。

　　从均价对比来看，2011年一改2010年全市各区均价齐大幅上涨的态势，部分区域出现明显的价格下跌，宝安的价格下行走势较为明显，而部分出现上涨的区域，上涨的幅度也明显减小。