中原地产：2011深圳新房政策压市 价格应市而落

　　5.1房价与购买力严重不平衡

　　2011年居民可支配收入有所上升，但从历年的增长数据来看，收入上升颇为缓慢。2011年房价前涨后跌，7月份之后房价呈持续下行态势，至12月底，房价跌至2009年中的水平，虽然房价开始松动，并且综合多方因素，未来房价将继续下行，但2012年全年的均价为18988元/㎡，比2009年全年的均价上涨了25.39%，比2008年上涨了50%，居民可支配收入的增长幅度远低于这个上涨的幅度，房价与大众的购买力之间仍是处于不平衡状态。

　　近年来，主要有一部分投资存在于市场，传统的房产保值增值的观念及投资渠道医乏等因素，仍然支撑着高房价。随着限购限贷政策长期执行，投机投资者被挤出市场，刚性需求者成为主要的成交客户群。而首付及贷款利率的上升，直接提高了购房成本，造成一大部分人暂时不做入市决策，即使房价下跌，目前的收入水平增幅并不能带来购买力的迅速提升。

　　图5-1历年深圳市人均可支配收入与商品住宅销售价格同比增幅走势图(2001-2011年)

   　5.2信贷收紧，资金面紧张

　　2008年房价下跌，媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰，最后靠货币宽松和房价上行才得以解决，在4万亿投资拉动内需以及2009. 2010年适度宽松货币政策的指引下，2009年新增人民币贷款高达9.59万亿元，创历史新高。2010年货币投放虽有所减少，但依然高达7.95万亿元，远高于其他年份。在相对宽松的货币政策下，房价一路走高。而2011年新一轮调控以来，货币政策开始持续收紧，资金面陷入紧张局面，个别楼盘有出现断供现象。

　　2011年1月份正式开始“新国八条”，紧接着央行多次加息和上调存款准备金率，即使至11月底央行宣布下调存款准备金率，但目前大型金融机构的存款准备金率仍高达21 %。房地产信贷环境紧张，在外围经济的影响下，信贷环境甚至有恶化的可能性，大批的实体经济首当其冲受到巨大打击，这也导致房地产市场提早进入寒冷的冬季。开发企业的资金情况继续趋紧，房地产开发企业资金来源增幅持续下滑，企业负债率高企，项目销售资金回笼情况仍然糟糕。人民币实际投放到房地产的部分有限，这在很大程度上对实际购买力有很大的抑制作用。

　　图5-2历年人民币新增贷款额走势图(2001-2011年)