中原地产：2011深圳新房政策压市 价格应市而落

　　从各区来看，2011年住宅批售仍是集中在龙岗和宝安，这两个区的批售量占全市总批售量的74.46%其中，龙岗的批售量有所减少;而宝安的批售量继续保持增加的趋势;盐田的批售量增加了九成左右;福田的批售量也增加了58.98%;而一向供应量较少的罗湖区，批售量再次减少，2011年全年仅批售2.86万㎡;南山区的批售量则增加了10%

　　全市各区公开发售面积最多的是龙岗区，占全市公开发售总面积的38.930;其次是宝安，公开发售的面积达136.92万㎡，同比增加了10.69%;盐田公开发售的面积达12.49万㎡，大幅增加了84.21%;福田公开发售的面积增加了13.90%;此外，南山公开发售的面积减少的幅度超过20%

　　表1-1 2011年各区商品住宅批售、推售面积列表

　　表1-2 2011年深圳市公开发售项目户型结构表

　　2.1成交量创新低，供求比上升

　　受可售量减少以及房地产调控政策的影响，2010年全年成交面积为321.01万㎡，约为2009年成交量的一半。随着政策调控的长期性与延续性，2011年成交面积再次下降，全年仅成交272万㎡，同比下降了15.26%，为连续11年来的最低点。年内新推住宅只有385万㎡，同比减少了7%，另外2010年全市实际可售新房只有536万㎡，而2011年全市实际可售新房约265万㎡，不到2010年的一半。从历史数据来看，全市新房存量处于较低水平。2011年新房供求比约为1.42，相对于2010年1.29的供求比有所上供需矛盾有所改善，但是由于政策等影响因素，导致需求萎缩，进而影响到供求比的正常变化，实质目前深圳市场的供求矛盾仍未在根本上得到解决。

　　图2-1 历年深圳市商品住宅供求情况(2001-2011年)

    2.2政策效应完全释放，下半年成交仅为2009年同期的一半

　　从月度成交走势来看，2011年全年的成交高峰主要是7月和12月。7月份有水榭春天、招商观园等的降价楼盘引起了一次成交高峰，而12月份由于开发商资金面的问题、年关销售冲刺等综合因素的影响，岁末现推攀高峰，这在一定程度上推高了成交量。但总体上受宏观环境的影响，尤其是“7•11”之后，成交仍处于持续低迷状态，下半年总的成交量仅为132万㎡，为2010年同期的68%，仅为2009年同期的50%。