中原地产：2011深圳新房政策压市 价格应市而落

　　1月26日“新国八条”正式出台，2011年新一轮的房地产调控正式开始。由于政策效应释放的周期性，市场对房地产投资的坚定信心及国内投资渠道医乏等因素的影响，年初基本承继2010年12月份的高成交量，价格也继续上扬，年初多出现‘旧光盘”，开盘销售率基本上都在7一8成左右。随着央行连续加息及提高存款准备金率，货币政策不断收紧，市场信心开始动摇。先是4月底中海首次推出千套限价房，当天即引发年内首次抢购潮，紧接着水榭春天、招商观园等楼盘也开始推出大量低价房源，在年中又引起一阵抢购热潮。在这期间，大部分有效需求被快速消耗。“7门1”之后，随着二手房按评估价征税政策正式实行后，市场急转直下，一、二手房市场陷入僵局，市场预期转向，多方由看多转向普遍看淡后市，观望氛围浓厚。随后，越来越多的楼盘低价入市，平均开盘销售率不高，上半年的抢购热潮不再出现，往年的“金九银十”更是随之破灭。11月份全市新房成交创年度最低(除掉2月份春节影响外)，而价格自7月以来持续下跌，12月底全市均价接近2009年b-7月份的水平。目前市场预期普遍比较悲观，开发商抓紧时间回笼资金，来应对长期的楼市冬天，而多数购房者则继续持观望态度。多数人认为，2012年价格将跌至更低点。

　　显然，政策是制约市场走势的主要因素。年内连续的政策重磅出击，导致成交量大幅下滑，成交价格也应市而落，楼市随着政策的走向直接由夏天步入冬天:2011年1月份一手住宅成交34.54万㎡，为年内最高成交量，二手住宅成交81.39万㎡，也为本年内成交最高点，然后随着政策效应的逐步释放，至12月底，一手成交量仅为28.19万㎡，二手房仅成交17.92万㎡，楼市进入2008年以来从未有过的冰冻期。

　　市场购买力方面，则出现了大幅萎缩现象。4月底至7月中部分开发商的降价推盘，快速消化了一部分购买力，而“限贷”及连续的加息，又抑制了一部分需求，加上“7·1”之后购房成本直接上升，大部分刚性需求者又暂时退离市场，市场购买力在相对较大的市场供应面前，显得动力不足。在强大的市场压力下，销售明显放缓，库存压力不断上升，至2011年12月底，全市可售住房面积达265万㎡，按目前的销售速度，至少需要1年左右的消化时间。

　　2010年之前，房地产市场大约两三年就经历一轮调控，但从来没有调控到底的先例，由此造成的结果是:市场预期混乱，宏观经济周期也随之变化，市场投机心态越来越严重。目前的这一轮调控，中央政府一再表示调控的坚定信心，把房价控制目标上升为地方政府的政治任务来执行。佛山限购令的朝令夕改，足以证明中央调控的决心是不变的。但是随着欧美债务危机，全球实体经济日益疲软，全球众多金融人士也纷纷暗示中国应该放松调控。12月2日正式开始下调存款准备金率，更是被众多经济学者专家解读为政策放松的信号。但是，从当前的形势来看，此论调控的效果刚刚出现，房价开始慢慢回归，而国内的实体经济全面下滑，经济增速放缓，加上依然高企的CPI，这些都对未来房地产宏观调控造成一定的影响。因此，目前完全放松调控的条件尚不具备，房地产调控应该更加稳妥渐进地进行，积极引导房地产逐渐回归其居住属性，适当地进行预调、微调，让更多的刚性需求者买得起房。

　　2004年以来深圳新房供应量持续减少，2011年全年新增供应397万㎡，同比减少了1.23%。新增供应再度减少，对于一向供需矛盾比较严重的深圳市场，这又是一大挑战。但目前保障房建设逐渐展开，未来大量的保障房进入市场，或将可以缓解这种长期的供求矛盾。

　　图1-1历年深圳市商品住宅批准预售情况(2001-2011年)

　　2011年深圳全市共推出住宅385万㎡，同比减少了7.00%，推盘量也再次下滑。已经取得预售许可的项目中，仍有部分尚未完全推出，据中原统计，这部分待售量约有4万㎡，占全年批售量的1.020，而这部分将成为2012年的潜在供应部分。

　　图1-2历年深圳市商品住宅公开发售情况(2005-2011年)