中原地产：2011深圳新房政策压市 价格应市而落

表5-1 2012年深圳市各区潜在推盘情况

　　成交量大幅萎缩，楼市库存压力空前。即使大部分开发商已经开始主动降价，且降幅逐渐拉大，甚至关内如福田、南山等热门区域的楼盘都有价格松动的迹象，但成交情况并未有如预期，下半年普遍的开盘销售率不高，从目前的走势来看，楼市僵局在短期内没有破局的可能性，未来楼市冬天将持续较长一段时间。

　　首先，房地产政策仍然从紧。中央政治局12月9日召开会议，为明年经济工作定调，提出:实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，士曾强调控的针对性、灵活性、前瞻性，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。由此可见，财政政策和货币政策的表述并无变化，只是将保增长的位置，提到了抑通胀之前。11月30日央行首次宣布下降存款准备金率，并不意味着货币政策直接转向，且政府强调信贷仍不向房地产松口，未来几个月，除了首套房贷款存在松动的可能性之外。房地产信贷环境不会显著改善。

　　再次，房地产开发企业的存货量持续增加，尤其是可售未售房源库存很大，截至2011年12月底，全市可售面积达265万㎡，比去年同期增加了约21万㎡，在目前的销售放缓的情况下，库存压力尤为巨大，2011年平均销售速度约为22万㎡/月，如果按这样的销售速度，新建商品住宅存销比高达12，即至少需要一年左右的消化时间，库存量己步人过大区间。

　　综合以上分析，我们认为:总体上来看，明年政策仍将从紧。中央经济工作会议也已经对未来政策定了垂调，但随着GDP保8的压力及房价的下滑，再加上外围经济的不乐观，预计未来政策将会有一定的微调、预调。目前商品房销售正在不断萎缩，土地市场大幅降温，库存量不断攀升，楼市进入了明显的下调周期，并且这一周期将持续较长一段时间。未来成交量将在目前的基础上有所上升，但上升的幅度非常有限，而价格将继续走低。