中原地产：2011深圳新房政策压市 价格应市而落

　　2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中提出，今年要开工建设1000万套保障性安居工程，而在“十二五”纲要中规划未来5年的建设目标是3600万套。为确保保障性住房的融资途径畅通，6月份，国家发改委出台了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，要求投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。截至10月底，全国开工建设保障房已经超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务，今年是我国保障性住房建设规模最大、建设进度最快的一年。

　　2011年全市商品住宅用地供应量有所增加，主要原因是很大一部分安居型及保障房住宅用地供应。这一轮的限购限贷政策最终对楼市有很大影响，普通居住用地实际上比往年是有大幅减少，保障房用地则有明显增加，2010-2011年商品住宅用地供应量一直处于低谷，深圳可供用地少，这也是深圳多年供需缺口不断加大的主要原因。国务院制定关于保障房计划，保障房部分的土地供应逐渐增多，这或将有助于缓解一定的供应不足。

　　2011年深圳商品住宅用地供应量有所上升，全年有14宗土地公开出让，同比增加b宗，其中有7宗均为安居型住房用地，1宗为保障型住房用地。全年土地供应的可建面为172.22万㎡，比2010年增加近一成，这一水平远远低于深圳历年新房成交量，加上通货膨胀的因素，长期来看，深圳土地供应是远远不足以满足市场需求。 成交的土地面积为157.8万㎡，基本上与2010年持平。全年共有11宗土地成交，其中7宗安居型住房用地全部成交，普通居住用地成交有3宗。由于政策的影响，目前鲜有“高价地”的现象，在土地支出方面，开发企业大都采取压缩投资的办法，谨慎拿地以减少支出。

　　图4-1深圳市历年商住用地供应与成交情况(2005-2011年)

 　　4.2土地成交均价上涨

　　2011年全市出让土地成交均价为3627元/㎡，同比上涨了27.80%，成交均价上涨。原因主要有:第一，主要是由于地方财政的问题，目前土地大多采用“招、拍、挂”的形式，开发商通过竞价的方式取得土地，由于深圳存量房的价格仍然较高，从而使得当期通过竞拍的方式取得的土地价格走高;第二，2011年成交的土地较少，其中，有一块位于宝安龙华的居住用地，建筑面积达20.62万㎡，楼面单价接近10000元/㎡，直接拉高了全市的土地成交均价。

　　图4-2深圳市历年商住用地成交楼面地价(2005-2011年)

 　　5.多方受压，2011楼市压力大

　　任何成交均由两个因素决定，一是购买力，二是需求，只有两方面协调一致，交易才得以实现。如果有购买力而没有需求，消费者不会去购买商品，反之，如果仅有需求而没有购买力，交易也无法达成。房产购买力的因素主要有两个:居民收入和银行贷款，而影响需求、购房意愿的因素归根结底来说最重要的就是购房者的心理预期，而影响购房者心理预期的因素有很多。根据2011年市场所表现出来的特征，主要有五类，分别是政策因素、通胀因素、外围经济环境因素、供应因素以及规划因素。通过对这5个因素的比较分析，我们认为2012年居民对商品住宅的购买力和需求双降的可能性大，深圳楼市并不乐观。